چشمانداز بازار املاک صربستان؛ فرصتها، چالشهای زیرساختی و افق های جدید رشد
به گزارش پایگاه اینترنتی نین، بازار املاک و مستغلات صربستان با محوریت بلگراد روندی رو به رشد را تجربه میکند؛ به طوری که ارزش کل معاملات فصلی بخش مسکن (عمدتاً آپارتمانها) به رکورد بیسابقه ۲.۴ میلیارد یورو رسیده و تعداد درخواستهای مجوز ساخت نیز در سال ۲۰۲۵ رشد ۶ درصدی داشته است. با این حال، ساختار این بازار دستخوش تغییرات ساختاری عمیقی شده است؛ سهم سرمایهگذاران خارجی در پی کاهش ۵۴ درصدی سرمایهگذاری مستقیم خارجی (FDI) بهویژه از سوی چین در بخشهای ساختوساز و املاک، از ۷۰ درصد به ۴۰ درصد تنزل یافته و فضا برای نقشآفرینی بیشتر سرمایهگذاران داخلی در پروژههای کوچکتر فراهم شده است. در همین حال، در بخش املاک تجاری، اداری و لجستیکی کمبود شدید فضا در مقایسه با تقاضای بالا (بهویژه پس از مهاجرت شرکتهای فناوری اطلاعات) مشهود است، اما چشمانداز آینده بازار به لطف برنامههای توسعه فضاهای اداری و موج ساخت هتلهای لوکس بینالمللی برای آمادگی جهت میزبانی از رویداد بزرگ EXPO 2027، مثبت و صعودی ارزیابی میشود.
این گزارش نشاندهنده یک انتقال پارادایم در پیشرانهای اقتصادی بازار املاک صربستان است؛ جایی که بازار از وابستگی شدید به سرمایه کلان خارجی (که در برابر تکانههای کلان اقتصادی و ژئوپلیتیک آسیبپذیر است) به سمت تابآوری مبتنی بر سرمایه داخلی حرکت میکند. کاهش چشمگیر سرمایهگذاری مستقیم خارجی (FDI)، به جای ایجاد رکود، تا حدودی توسط بخش خصوصی داخلی جذب و جبران شده است. با این حال، تحلیل دادهها یک عدم توازن ساختاری عمیق میان عرضه و تقاضا را نشان میدهد؛ بازار در بخشهای استراتژیک مانند فضاهای اداری مدرن و مراکز لجستیکی به شدت تشنه توسعه است و متراژهای ساختهشده فعلی پاسخگوی نیاز شرکتهای بینالمللی نیست. هر چند اتکای صربستان به رویدادهای بینالمللی مانند EXPO 2027 به عنوان کاتالیزور توسعه شهری و هتلداری، یک استراتژی هوشمندانه برای تزریق نقدینگی به بازار املاک است، اما برای حفظ این رشد در آینده، صربستان باید سرعت صدور مجوزهای ساختمانی را بالا ببرد و زیرساختهای خود را مدرنتر کند.
پس از چند سال ساختوساز فشرده و یک دوره سرمایهگذاری قدرتمند، بازار املاک و مستغلات صربستان همچنان در حال رشد است.دادههای رسمی این روند را تأیید میکنند و نشان میدهند که ارزش فعالیتهای ساختمانی در سهماهه پایانی سال گذشته، نسبت به مدت مشابه سال قبل، ۱۲.۸ درصد افزایش یافته است. منطقه بلگراد همچنان جذابترین مقصد برای سرمایهگذاران محسوب میشود؛ بهطوری که ارزش فعالیتهای ساختمانی در این منطقه طی یک سال گذشته بیش از ۵۰ درصد رشد داشته است. در همین حال، طبق دادههای اداره آمار صربستان، بازار املاک در سال گذشته نسبت به سال پیش از آن ۹ درصد رشد کرد و تعداد معاملات نیز حدود ۷ درصد افزایش یافت. نکته قابل توجه این است که ارزش کل معاملات ثبتشده در این بخش به ۲.۴ میلیارد یورو رسید که بالاترین سطح فصلی از زمان راهاندازی سامانه ثبت قیمت املاک به شمار میرود. بیشتر این رقم مربوط به فروش آپارتمانهاست که به ۱.۴ میلیارد یورو (بیش از ۶۱ درصد کل) میرسد. تعداد قراردادهای خرید و فروش بیشترین رشد را در بلگراد داشت (۱۰.۹ درصد افزایش) و مجموع سرمایهگذاری در این شهر به ۷۶۸.۵ میلیون یورو رسید. در کراگویواتس، تعداد معاملات ۵.۸ درصد افزایش یافت، در حالی که در نیش ۶.۵ درصد و در نووی ساد ۸.۷ درصد کاهش ثبت شد.
سهمبسیار کمتری از کل گردش مالی بازار به فروش خانهها (۱۸۹ میلیون یورو) و فضاهای تجاری (۱۰۹ میلیون یورو یا ۵ درصد) اختصاص دارد. همچنین ۱۷۶ میلیون یورو در زمینهای ساختمانی و ۷۳ میلیون یورو در زمینهای کشاورزی سرمایهگذاری شده است. اگرچه بخش مسکونی همچنان غالب است، اما املاک تجاری نیز سهم قابلتوجهی از بازار را در اختیار دارد. بر اساس برآورد کارشناسان، حجم سرمایهگذاری در این بخش طی سال گذشته به حدود ۳۴۰ میلیون یورو رسید که تقریباً برابر با سال قبل است. این ثبات، علیرغم نبود رشد، از دید کارشناسان نشانهای مثبت ارزیابی میشود. با این حال، ترکیب سرمایهگذاران در این بازار بهطور قابلتوجهی تغییر کرده است. سهم سرمایهگذاران خارجی که پیشتر حدود ۷۰ درصد بود، به حدود ۴۰ درصد کاهش یافته و سرمایهگذاران داخلی نقش پررنگتری پیدا کردهاند. حضور پرقدرت سرمایه داخلی بهویژه در پروژههای بازسازی و بهینهسازی که موجب افزایش ارزش داراییها میشود، قابل مشاهده است. یکی از دلایل کاهش حضور سرمایهگذاران خارجی این است که شرکتهای داخلی پیشتر نیز اغلب در ساختار مالکیت پروژهها حضور داشته و با خارجیها مشارکت میکردند. دلیل دیگر این است که سرمایهگذاران خارجی عمدتاً به دنبال پروژههای بزرگ با سودآوری بالا هستند؛ پروژههایی که در حال حاضر کمتر از گذشته در بازار دیده میشوند.
حدود ۱۶ سال پیش، زمانی که توسعه فضاهای تجاری خردهفروشی آغاز شد، سرمایهگذاران داخلی و خارجی اغلب در قالب مشارکت حضور داشتند. سرمایهگذاران خارجی نقش مهمی در انتقال دانش، شناسایی ظرفیتها و آغاز این روند ایفا کردند. آنها دید بلندمدتتری داشتند و نیازهای آینده بازار را بهتر تشخیص میدادند. نمونه بارز آن، بلگراد نو است که در گذشته برای توسعه مسکونی یا تجاری چندان مورد توجه نبود، اما امروز به مرکز اصلی بسیاری از شرکتها تبدیل شده است. سرمایهگذاران خارجی معمولاً وارد پروژههایی با مساحت بیش از ۱۰ هزار متر مربع میشوند و بر داراییهای باکیفیت با بازدهی بالا تمرکز دارند. در مقابل، سرمایهگذاران داخلی بیشتر در پروژههای کوچکتر (تا ۵ هزار متر مربع) فعال هستند و رشد سهم آنها ناشی از درک بهتر ظرفیتهای بازار محلی، بهویژه در بخش اداری، است. کارشناسان معتقدند بازار املاک تجاری در منطقه با کمبود فضای اداری آماده بهرهبرداری مواجه است؛ کمبودی که در صربستان شدیدتر است. در مقایسه با شهرهایی مانند بخارست یا بوداپست که دو تا سه برابر فضای اداری بیشتری دارند، بلگراد هنوز ظرفیت زیادی برای توسعه دارد. بازار همیشه در حال تحول است. برای مثال، آغاز جنگ در اوکراین باعث ورود تعداد زیادی شرکت فناوری اطلاعات شد. در آن زمان، آنها به هزاران متر مربع فضای اداری نیاز داشتند.
در سالهای آینده انتظار میرود توسعه قابلتوجهی در این بخش رخ دهد و تنها در سال جاری حدود ۳۰ هزار متر مربع فضای اداری جدید برنامهریزی شده است. بر اساس دادههای بانک مرکزی صربستان، سرمایهگذاری مستقیم خارجی (FDI) در هشت ماه نخست سال گذشته نسبت به مدت مشابه سال قبل ۵۴ درصد کاهش یافته است. طبق گزارشی با عنوان چشمانداز اقتصاد کلان صربستان برای ۲۰۲۶، این کاهش عمدتاً در بخشهای غیرقابل تجارت مانند معدن (۸۰ درصد کاهش)، ساختوساز (۷۰ درصد کاهش)، املاک و خدمات پشتیبانی (هر دو ۸۵ درصد کاهش) رخ داده است. تا پایان سهماهه سوم ۲۰۲۵، میزان سرمایهگذاری مستقیم خارجی به حدود نیمی از سطح سال ۲۰۲۴ رسید و معادل ۳.۸ درصد تولید ناخالص داخلی (حدود ۲.۵ میلیارد یورو) بود. از نظر مبدأ سرمایه، بیشترین کاهش مربوط به چین و سپس کشورهای اروپایی خارج از اتحادیه اروپا بود، در حالی که سرمایهگذاری از اتحادیه اروپا نسبتاً ثابت باقی ماند. در مقایسه با کشورهای اروپای مرکزی و شرقی (CEEC)، صربستان در سه سال گذشته نسبت بالاتری از سرمایهگذاری مستقیم خارجی به تولید ناخالص داخلی (حدود ۶ درصد بهطور میانگین) داشته است. این سطح بالا، همراه با سرمایهگذاریهای دولتی، کاهش سرمایهگذاری بخش خصوصی داخلی را جبران کرده، اما این مدل در برابر نوسانات سرمایه خارجی آسیبپذیر است.
در سال ۲۰۲۵، در مجموع ۱۶۲,۷۴۶ درخواست برای صدور مجوز ساخت ثبت شد که ۶ درصد بیشتر از سال قبل است. ارزش پروژهها نیز به همین میزان افزایش یافته و نشاندهنده تداوم رشد سرمایهگذاری است. تعداد مجوزهای صادرشده برای ساختمانها ۷ درصد افزایش یافت، در حالی که مجوز سایر سازهها ۳.۳ درصد کاهش داشت. طبق تحلیل ها، عملکرد شهرداریها اندکی تضعیف شده و نرخ رسیدگی به پروندهها از ۹۷ درصد در سال ۲۰۲۴ به ۹۴.۶ درصد در سال ۲۰۲۵ کاهش یافته است. بیشترین رشد مربوط به درخواستهای بررسی شرایط مکانی با ۲۰,۹۲۳ مورد بوده که بالاترین سطح در پنج سال اخیر است. بهترین عملکرد در سهماهه پایانی ثبت شد که نشاندهنده ادامه روند مثبت در سال ۲۰۲۶ است. افزایش تجارت بینالمللی و ورود شرکتهای خارجی در سالهای اخیر، تقاضا برای مراکز لجستیکی را افزایش داده است. با این حال، عرضه فعلی پاسخگوی این تقاضا نیست. در سال گذشته بیش از ۷۰ هزار متر مربع فضای لجستیکی و صنعتی جدید در بلگراد و اطراف آن ساخته شد، اما این میزان در برابر تقاضایی که به چند صد هزار متر مربع میرسد، کافی نیست. اگرچه بلگراد همچنان مرکز اصلی این توسعههاست، اما گسترش شبکه لجستیکی به شهرهایی مانند نووی ساد، نیش و کراگویواتس نیز بهوضوح مشاهده میشود. سرمایهگذاران بهویژه به مراکز مدرن با زیرساختهای پیشرفته علاقه دارند.
با توجه به نقش حیاتی لجستیک در اقتصاد مدرن، آینده این بخش به فناوریهایی مانند سیستمهای خودکار، دیجیتالیسازی و هوش مصنوعی وابسته خواهد بود. همچنین در سالهای اخیر، بلگراد به مقصدی جذاب برای هتلهای لوکس تبدیل شده است. این روند نتیجه رشد گردشگری، ورود سرمایهگذاران خارجی و افزایش تقاضا برای اقامتگاههای باکیفیت است. پس از ورود برند St. Regis، سایر برندهای جهانی نیز به این بازار علاقه نشان دادهاند. هتلهای Ritz-Carlton و InterContinental در حال ساخت هستند و انتظار میرود در سال ۲۰۲۷ افتتاح شوند. در حال حاضر، حدود ۱۵ هتل جدید در مراحل مختلف توسعه قرار دارند که تا سال ۲۰۲۷ حدود ۱,۵۰۰ اتاق به ظرفیت شهر اضافه خواهند کرد. بلگراد اکنون ۱۲۰ هتل با نزدیک به ۸ هزار اتاق دارد. تا زمان برگزاری EXPO 2027، ۲۰ هتل دیگر با ۲ هزار اتاق جدید اضافه خواهد شد و پیشبینی میشود بازار تا سال آینده ۲۰ درصد رشد کند. این رویداد احتمالاً بین ۴ تا ۶ میلیون بازدیدکننده جذب خواهد کرد و حضور بیش از ۱۳۰ کشور در آن تأیید شده است. همچنین، جایگاه روبهرشد بلگراد بهعنوان مرکز تجاری و کنفرانسی منطقه، که سالانه میزبان حدود ۵۰۰ رویداد و دهها هزار شرکتکننده است، تقاضای پایدار برای اقامت را تضمین میکند.
نویسنده: ماریسا یووانوویچ
منبع: پایگاه اینترنتی نین مورخ 15/04/2026
https://www.nin.rs/ekonomija/vesti/110159/komercijalne-nekretnine-u-rukama-domacih-investitora-ko-danas-gradi-u-srbiji