بازار املاک قبرس همچنان در کنترل خریداران و سرمایه گذاران خارجی
اخبار و گزارش های رسانه‌های قبرس حاکی از حضور قوی خریداران و سرمایه گذاران خارجی در بازار املاک قبرس می‌باشد که اگرچه به رونق و توسعه صنعت ساختمان و افزایش درآمد در این بخش منجر شده اما آثار منفی و نگرانی‌هایی را نیز به دنبال داشته است. براساس تازه ترین اخبار منتشره در این خصوص، تا ماه ژوئیه سال جاری ( 2025 )، بیش از ۵۳۰۰۰ ملک به اتباع کشورهای ثالث منتقل شده و از این میان ۲۰۷۵۵ ملک در پافوس، ۱۷۰۸۳ در لیماسول و ۹۱۷۵ در لارناکا قرار داشتند.
سرمایه خارجی همچنان فعالیت در ساخت و ساز را حفظ کرده اما نگرانی‌هایی را نیز درباره شفافیت مالکیت‌ها ایجاد کرده است. گزارش دیوان محاسبات هشدار داده است که بسیاری از خریدهای خارجی از طریق شرکت‌های ثبت شده در قبرس یا اتحادیه اروپا صورت گرفته، که باعث می‌شود این معاملات از سیستم طبقه‌بندی فعلی خارج شده و وسعت واقعی مالکیت خارجی را پنهان کنند. در پی این موضوع، قانون‌گذاران خواستار ایجاد چارچوب قانونی برای تایید مالکیت پس از هر معامله شده‌اند، امری که پیش‌بینی می‌شود قبل از سال ۲۰۲۶ اجرایی نشود.
برای ساکنان محلی، اثرات این وضعیت در زندگی روزمره قابل مشاهده است. بر اساس داده‌های بخش خصوصی، اجاره‌بها در لیماسول و نیکوزیا طی یک سال گذشته بین ۸ تا ۱۰ درصد افزایش یافته است، و بسیاری از مستاجران جوان مجبور شده‌اند بیش از ۴۰ درصد درآمد خود را صرف مسکن کنند. بنا به گفته مشاوران املاک، نتیجه این افزایش باعث شده تا خریداران محلی گزینه‌های ارزان‌تر در مناطق داخلی، به ویژه در نیکوزیا که قیمت خانه‌های سه‌خوابه هنوز بین ۱,۷۵۰ تا ۲,۱۰۰ یورو برای هر متر مربع می‌باشد، را جستجو کنند.
با این حال، پروژه‌های ساخت و ساز با چالش‌های خود مواجه هستند. شاخص هزینه ساخت و ساز سالانه حدود ۶ درصد افزایش یافته که ناشی از افزایش قیمت انرژی، مواد وارداتی و کمبود نیروی کار است. تطبیق با دستورالعمل ساختمان‌های نزدیک به مصرف انرژی صفر اتحادیه اروپا، هزینه‌های اضافی را بر ساخت و ساز ایجاد کرده و به شکل‌گیری بازاری برای مسکن با ارزش بالاتر دامن زده است. پروژه‌های جدید به طور فزاینده‌ای پنل‌های خورشیدی، عایق‌بندی و سیستم‌های بازیافت آب را در خود جای می‌دهند از سوی برنامه یکسان سازی مالی Thalia ۲۰۲۱–۲۰۲۷ هم حمایت می‌شوند.
برآوردهای صنعتی نشان می‌دهد که خانه‌های دارای گواهی بهره‌وری انرژی اکنون ۵ تا ۷ درصد قیمت بالاتری دارند، زیرا خریداران علاوه بر موقعیت مکانی، هزینه‌های عملیاتی و عملکرد محیط‌زیستی را نیز در نظر می‌گیرند.
همزمان، ترکیب تقاضا نیز در حال تغییر است. در پافوس، فاصله بین آپارتمان‌های متوسط و ویلاهای لوکس بیشتر شده است. آپارتمان‌های دست‌دوم در نیمه نخست سال به‌طور متوسط ۱۲۹,۷۷۴ یورو معامله شدند (در ۲۰۳ معامله)، در حالی که خانه‌های ویلایی حدود ۳۸۶,۸۲۸ یورو فروخته شده اند (در ۹۰ معامله)، و این خانه‌ها بعد از شهر لیماسول، مقام دوم را به لحاظ گران‌ترین در جزیره، دارا هستند. در سراسر قبرس، خانه‌های دست‌دوم ۱۹۰.۳ میلیون یورو ارزش ایجاد کردند، در حالی که آپارتمان‌ها از ۱,۱۶۲ مورد فروش، ۱۸۵ میلیون یورو درآمد داشتند.
لیماسول همچنان فعال‌ترین منطقه است اما به لحاظ در معرض ریسک بودن نیز بیشترین درصد را داراست. بر اساس داده‌های اتاق علمی و فنی، ETEK، آتش‌سوزی‌های ژوئیه، ۷۰۶ ساختمان را تخریب یا مورد آسیب قرار داد، که از این میان ۳۳۵ ساختمان کاملاً و ۳۷۱ ساختمان به‌طور جزئی آسیب دیدند و ۱۲۴ کیلومتر مربع زمین سوخت، فقط هزینه بازسازی ساختمان‌ها، حدود ۳۷.۹۵ میلیون یورو برآورد شده است، در حالی که مطالبات بیمه بیش از ۲۰ میلیون یورو بوده است. مقامات گفتند که از ۶۹۹ پرونده بیمه‌ای که به موقع ثبت شده‌اند، ۵۴۰ مورد بررسی و ۱ میلیون یورو دیگر برای پاک‌سازی پیشگیرانه زمین کنار گذاشته شده است.
پس از آتش‌سوزی‌ها، شرکت‌های بیمه حق بیمه‌ها را در مناطق پرخطر تنظیم کرده‌اند و مشاوران محلی گزارش می‌دهند که خریداران بیشتری به دنبال مناطق مرتفع داخلی هستند، روندی که نشان‌دهنده تأثیر رویدادهای اقلیمی‌بر اولویت‌های سرمایه‌گذاری در املاک است. این آتش‌سوزی‌ها همچنین بحث‌ها درباره مقررات ساخت و ساز در مناطق روستایی را تجدید کرد، جایی که انتظار می‌رود قوانین حفاظتی در برابر آتش، سال آینده سخت‌تر شوند.
از سوی دیگر، زیرساخت‌ها در حال تغییر مسیر تقاضا هستند. بزرگراه A7 که پافوس را به پولیس متصل می‌کند، حدود ۳۰ درصد تکمیل شده است، در حالی که طرح مارینا پافوس در خلیج پوتیما، ساخت تا ۱,۰۰۰ اسکله و توسعه مسکونی مجاور را مد نظر قرار داده است. همراه با گسترش مرکز انرژی واسیلیکوس و بازسازی بندر لارناکا، پروژه‌هایی سرمایه‌گذاری را به مناطق پیرامونی که پیش‌تر کمتر مورد توجه بودند جذب کرده اند.
همزمان، وزارت دارایی در حال آماده‌سازی اصلاحات مالیاتی بر املاک است تا نرخ‌ها را براساس ارزش‌گذاری‌های سال ۲۰۲۵ تنظیم یا به عبارتی منطبق کند و نه ارزش‌های سال ۲۰۱۸، اقدامی‌که انتظار می‌رود بار مالی را به سمت املاک ساحلی با ارزش بالا منتقل نماید.
در این بین روندهای گردشگری و مهاجرت همچنان پشتیبان تقاضا هستند. ورود گردشگران در 9 ماه نخست ۲۰۲۵، حدود ۹ درصد افزایش یافته است، که بازده اجاره کوتاه‌مدت را تقویت کرده، در حالی که مهاجرت از لبنان، رژیم غاصب اسرائیل و اوکراین باعث فشار بر بازار اجاره بلندمدت شده است. بازده ناخالص در مناطق ساحلی اصلی، ۵ تا ۶ درصد و در مناطق داخلی ۳ تا ۴ درصد برآورد می‌شود.
با وجود هزینه‌های بالاتر، نظارت شدیدتر و محدودیت در مسکن مقرون‌به‌صرفه، تحلیلگران انتظار دارند که رشد قیمت‌ها در سال آینده بین ۲ تا ۴ درصد باشد، که این رشد با ورود مستمر سرمایه خارجی و محدودیت عرضه خانه‌های مدرن و کم‌مصرف انرژی حمایت می‌شود.
پس از سال‌ها رشد سریع و شتابان، بخش مسکن قبرس اکنون روندی آرام‌تر و پایدارتر را تجربه می‌کند. جرثقیل‌ها هنوز در افق شهرها دیده می‌شوند، اما پشت این ساخت و سازها، رویکرد جزیره به توسعه به شکل فزاینده‌ای سنجیده و شاید کمی‌پایدارتر شده است.
داده‌ها و گزارش های خبری و تحلیلی حاکی از آن است که تقاضای خارجی به‌ویژه خریداران نقدی، ستون اصلی ثبات بازار مسکن قبرس است. این عامل باعث شده تا علیرغم افزایش برخی هزینه‌ها از جمله افزایش هزینه وام و مصالح، بازار به ویژه در لیماسول و پافوس که جذابیت توریستی و سرمایه‌گذاری بالایی دارند، همچنان فعال باقی بماند.
افزایش شاخص هزینه ساخت و ساز، الزامات زیست‌محیطی اتحادیه اروپا و کمبود نیروی کار، از جمله چالش‌های توسعه و هزینه در این حوزه هستند اما در عین حال، این شاخص ها و الزامات، کیفیت و بهره وری انرژی ساختمان‌ها را افزایش داده و بازاری با ارزش بالاتر ایجاد کرده است.
با توجه به ورود سرمایه خارجی، عرضه محدود خانه‌هایی با مصرف بسیار پایین انرژی و سیاست‌های نظارتی قوی، تحلیلگران انتظار دارند رشد قیمت‌ها همچنان متوسط و پایدار باشد (۲ تا ۴ درصد) و بازار به سمت توسعه متوازن و پایدارتر حرکت کند.