بازار املاک در قبرس شمالی در سال ۲۰۲۵
سال ۲۰۲۵ تصویری دوگانه و پیچیده از بازار املاک (جمهوری ترک قبرس شمالی TRNC) ارائه می‌دهد. بازار از نظر تقاضا و فرصت‌های سرمایه‌گذاری ظرفیت بالایی دارد ولی وجود چالش‌های حقوقی و مقررات سخت‌گیرانه موجب افزایش ریسک‌پذیری شده است. تقاضا از سوی خریداران داخلی و خارجی، به‌ویژه پس از دوران کرونا، روندی صعودی داشته اما مداخلات قانونی اخیر، شرایط فعالیت در این بازار را تغییر داده است و با توجه به جدایی بخش‌های شمالی و جنوبی قبرس، مسائل مربوط به وضعیت مالکیت املاک به پیچیدگی‌های این بازار و افزایش ریسک آن منجر شده است.
تغییرات قیمت در بازار مسکن پس از کرونا
پس از فروکش کردن بحران کووید-۱۹، بازار TRNC با افزایش قابل‌توجه خرید املاک توسط اتباع خارجی مواجه شد. خریدارانی از کشورهایی چون ترکیه، روسیه، اوکراین، بریتانیا و رژیم غاصب اسرائیل با انگیزه‌هایی چون قیمت‌های مقرون‌به‌صرفه و موقعیت جغرافیایی ساحلی وارد این بازار شدند. سبک زندگی مدیترانه‌ای، زیرساخت‌های نوین، آب‌وهوای مطلوب و توسعه پروژه‌های گردشگری از جمله دلایلی بودند که TRNC را به مقصدی محبوب تبدیل کردند. در سال‌های منتهی به ۲۰۲۴، قیمت املاک به‌ویژه در بخش آپارتمان و ویلا رشد چشمگیری داشته است. برخی گزارش‌ها نشان می‌دهند قیمت آپارتمان‌ها در طول پنج سال، تا سه برابر افزایش یافته است. اما با آغاز سال ۲۰۲۵، شتاب این رشد به دلیل قوانین محدودکننده کاهش یافته است. بازار ثانویه (بازاری که در آن ملک‌های قبلاً فروخته شده دوباره خرید و فروش می‌شوند) نیز در پی اعمال قوانین تازه، دستخوش تعدیل قیمت شده و در مواردی کاهش داشته است. با این حال، معاملات ویلا به دلیل تقاضای پایدار و مقاومت بالاتر در برابر نوسانات، همچنان شاهد رشد متعادل قیمت است.
اصلاحات قانونی و فرصت‌های بازار
در بازه زمانی ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۵، مجموعه‌ای از قوانین جدید ، عموماً شتاب‌زده، توسط مقامات این بخش با هدف کنترل مالکیت خارجی وضع شد که تأثیر مستقیمی‌بر اعتماد و رفتار سرمایه‌گذاران داشت. ازجمله مهم‌ترین این قوانین می‌توان به افزایش محدودیت مالکیت از یک ملک به سه ملک دارای سند رسمی، الزام اخذ تأیید کابینه برای تمام خریدهای خارجی، ممنوعیت خرید زمین‌های کشاورزی توسط اتباع غیرقبرسی و الزام حضور شریک محلی در املاک تجاری اشاره کرد. همچنین، مالیات‌های انتقال افزایش یافت، الزام پیش‌پرداخت قبل از صدور مجوز برقرار شد و بررسی‌های امنیتی بر روند خرید اعمال گردید. برخی سرمایه‌گذاران که پیش‌تر چندین ملک خریداری کرده بودند، به دلیل فشارهای قانونی مجبور به فروش دارایی‌های خود با قیمت‌های پایین‌تر شدند. این قوانین که بدون مشورت کافی با کارشناسان این حوزه اجرا شدند، از نظر حقوقی سبب ایجاد فضایی پر از تناقض و کاهش اعتماد خریداران خارجی شده‌اند.
با این حال، در سال ۲۰۲۵ برخی از مقررات تعدیل شده‌اند. برای نمونه، تعداد مجاز املاک برای خارجیان افزایش یافته، نرخ مالیات انتقال از ۱۲ درصد به ۹ درصد کاهش یافته، مهلت اعتبار مجوز خرید از سه ماه به یک سال افزایش یافته و سامانه‌ای آنلاین برای پیگیری درخواست‌ها راه‌اندازی شده است که مدت زمان صدور مجوزها را به چهل و پنج روز کاری محدود می‌کند. این اقدامات با هدف کاهش فشارها و جذب مجدد سرمایه‌گذاران خارجی طراحی شده‌اند. مهم‌ترین این قوانین به شرح زیر است:
- شرکت‌هایی که قصد خرید ملک دارند باید حداقل ۵۱٪ سهام آن‌ها متعلق به شهروندان TRNC باشد.
- در بخش ساخت‌وساز، مالکیت باید ۱۰۰٪ متعلق به شهروندان TRNC باشد.
- اتباع خارجی مجاز به خرید دو خانه یا سه آپارتمان تا سقف ۳۰۰۰ مترمربع هستند، در حالی که پیش از این محدودیت، خرید تنها یک ملک با سقف ۲۵۰۰ مترمربع مجاز بود.
- سرمایه‌گذاران خارجی برای خرید زمین‌های بزرگ‌تر (مثلاً ۶۰ هزار مترمربع) باید حداقل ۲۰ میلیون یورو در پروژه‌های اقتصادی سرمایه‌گذاری کنند.
- کسانی که بیش از حد مجاز ملک دارند باید در یک بازۀ زمانی مشخص آن را ثبت و اضافات را بفروشند، در غیر این صورت جریمه و حتی ممکن است با مصادره مواجه شوند. اخیراً شرکت‌های چندملیتی با همکاری شهروندان TRNC اقدام به ثبت شرکت‌های صوری کرده‌اند تا محدودیت‌های قانونی را دور بزنند. این موضوع، نگرانی‌های قانونی و حقوقی را بیش آز پیش افزایش داده است.
خریداران خارجی و موانع قانونی
بازار TRNC همچنان از جذابیت‌های فراوانی برخوردار است. سبک زندگی ساحلی، پروژه‌های مدرن با خدمات هتل و کازینو، رشد زیرساخت‌های شهری، حضور دانشگاه‌ها و مدارس بین‌المللی و تلاش‌های بازاریابی حرفه‌ای از سوی فعالان حوزه املاک، فضای مساعدی برای سرمایه‌گذاری فراهم کرده‌اند. در کنار این فرصت‌ها، بازار املاک TRNC با موانع قانونی و پیچیدگی‌های اداری مواجه است. الزام به اخذ تأییدیه در سطح کابینه، قوانین سخت‌گیرانه زیست‌محیطی، مالیات‌های بالا و فرایندهای پیچیده ثبت و انتقال مالکیت از جمله مواردی است که فرآیند خرید را برای سرمایه‌گذاران خارجی دشوار کرده است. الزام به انتقال مالکیت ظرف یک سال پس از تأیید و احتمال لغو معامله در صورت عدم رعایت، موجب نگرانی بیشتر شده است. همچنین، الزام به پیش‌پرداخت و انجام بررسی‌های امنیتی پیش از صدور مجوز، ازجمله موانع قانونی هستند که هزینه‌های زمانی و مالی را افزایش می‌دهند. انتقادهایی نیز به تضاد برخی از این مقررات با قوانین بین‌المللی وارد شده و بسیاری از فعالان بازار خواستار شفافیت و هماهنگی بیشتر در فرآیند قانون‌گذاری شده‌اند.
سامانۀ جدید پیگیری آنلاین اگرچه گام مثبتی در جهت تسهیل امور بوده، اما به‌تنهایی نمی‌تواند بار ناشی از مقررات سنگین را کاهش دهد. آمارها نشان می‌دهند که بین ژانویه ۲۰۱۹ تا نوامبر ۲۰۲۳، تعداد ۹۶۹۹ تبعه خارجی موفق به دریافت مجوز خرید ملک در TRNC شده‌اند. تنها در ده ماه نخست سال ۲۰۲۳، شورای وزیران ۴۵۶۹ مجوز صادر کرده که در برخی روزها تعداد آن به ۲۸۳ مجوز در یک روز نیز رسیده است. این در حالی است که در فاصله سال‌های ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۲ مجموعاً ۵۱۳۰ مجوز صادر شده بود. در سال ۲۰۱۹ تعداد ۱۱۴۱ نفر، در سال ۲۰۲۱ تعداد ۱۱۷۹ نفر و در سال ۲۰۲۲ تعداد ۲۸۱۰ نفر موفق به اخذ مجوز خرید ملک شده‌اند. این رقم در سال ۲۰۲۳ (تا ماه اکتبر) به ۴۵۶۹ نفر رسیده است. تا پیش از سال ۲۰۲۲، حدود ۹۰٪ خریداران خارجی ملک در شمال قبرس شهروندان ترکیه بودند اما از سال ۲۰۲۲ به بعد، سهم ترکیه به حدود ۷۰٪ کاهش یافته و اتباع روسیه و ایران به گروه‌های اصلی خریداران تبدیل شده‌اند. این تغییرات نشان‌دهنده تنوع بیشتر در تقاضای بازار و جذب سرمایه‌گذاران از کشورهای مختلف به دلیل شرایط اقلیمی و سیاسی خاص مناطق مبدا است. شهر ایسکله (تری‌کومو) در بخش شمالی قبرس به‌عنوان مرکز اصلی این سرمایه‌گذاری‌ها معرفی شده که با افزایش چشمگیر خرید و ساخت‌وساز، نگرانی‌هایی درباره مالکیت زمین، نابرابری اقتصادی و تغییرات اجتماعی به وجود آمده است. به این معنی که قیمت ملک و هزینه زندگی با ورود سرمایه‌گذاران خارجی به‌شدت افزایش می‌یابد. درنتیجه، ساکنان بومی دیگر توان رقابت برای خرید یا اجاره ملک را ندارند. این وضعیت به شکاف درآمدی و افزایش احساس بی‌عدالتی دامن می‌زند. از سوی دیگر، تغییرات اجتماعی به دلیل دگرگونی در ترکیب جمعیت، سبک زندگی و الگوهای فرهنگی منطقه رخ می‌دهد. ورود گستردۀ افراد غیربومی‌باعث می‌شود بافت سنتی و اجتماعی شهر تحت‌تأثیر قرار گیرد و حس تعلق ساکنان قدیمی‌کاهش یابد.
اجرای قوانین و خلأهای نظارتی در ثبت مالکیت‌ها
یکی از مهم‌ترین موانع موجود در بازار املاک جمهوری ترک قبرس شمالی، فاصلۀ بین تصویب قوانین جدید و اجرای دقیق آن‌هاست. بسیاری از اتباع خارجی با وجود داشتن مجوز خرید ملک، هنوز سند رسمی مالکیت دریافت نکرده‌اند. به‌ویژه در مواردی که فرآیند ثبت به دلیل کمبود نیروی انسانی در ادارات دولتی یا پیچیدگی‌های حقوقی به تأخیر افتاده است، این مشکل حادتر می‌شود. علاوه بر آن، برخی خریداران حتی با دریافت مجوزهای قانونی، در عمل از حقوق کامل مالکیتی برخوردار نیستند و ملک آن‌ها در اسناد رسمی‌به ثبت نرسیده است. این خلأ نظارتی نه تنها به کاهش اعتماد خریداران خارجی منجر شده، بلکه باعث ایجاد پرونده‌های حقوقی و اختلاف‌برانگیز میان دولت، شهروندان و سرمایه‌گذاران شده است.
پدیده شرکت‌های صوری و دورزدن قانون
برای دور زدن قوانین محدودکننده مربوط به مالکیت خارجی، در سال‌های اخیر شرکت‌های صوری بسیاری توسط اتباع خارجی یا با مشارکت آن‌ها در جمهوری ترک قبرس شمالی ثبت شده‌اند. این شرکت‌ها غالباً با سهیم‌کرد صوری شهروندان محلی اداره می‌شوند، اما در عمل، مدیریت و منافع اصلی در اختیار اتباع خارجی باقی می‌ماند. این روند باعث شده است تا قوانین رسمی مربوط به مالکیت زمین و املاک توسط شرکت‌ها، به شکلی غیررسمی نقض شود. این وضعیت، پیچیدگی‌های حقوقی گسترده‌ای به همراه داشته و باعث افزایش شکاف میان قوانین نوشته‌شده و واقعیت‌های میدانی بازار شده است.
برداشت عمومی و سیاست‌گذاری دولت در برابر مالکیت خارجی
در سال‌های اخیر، با افزایش حضور سرمایه‌گذاران خارجی در بازار املاک شمال قبرس، نگرانی‌هایی در میان شهروندان محلی نسبت به از دست رفتن کنترل آن‌ها بر منابع زمینی و املاک به وجود آمده است. در نتیجه، سیاست‌گذاران با هدف مهار انتقادات داخلی و ایجاد تعادل میان منافع محلی و خارجی، اقدام به وضع محدودیت‌های جدید کردند. اگرچه این اقدامات از منظر اجتماعی و سیاسی قابل درک هستند، اما به دلیل فقدان برنامه‌ریزی دقیق، مشورت ناکافی با فعالان بازار و اجرای شتاب‌زده، درنهایت به بی‌ثباتی قانونی و سردرگمی در بازار دامن زدند. به ویژه سرمایه‌گذاران خارجی احساس کردند که فضای حقوقی بازار، قابل پیش‌بینی و امن نیست و این احساس منفی می‌تواند بر جذب سرمایه‌های آتی تأثیرگذار باشد.
سهم خارجی‌ها در خریدهای ملک حدود ۳۵ درصد است و سایر خریداران اصلی شامل روس‌ها، آلمانی‌ها، اوکراینی‌ها، انگلیسی‌ها و اسرائیلی‌ها می‌شوند. در سال‌های اخیر، سهم شهروندان ترکیه‌ای در بازار خرید ملک خارجی‌ها از حدود ۹۰ درصد به حدود ۷۰ درصد کاهش یافته است که این کاهش ناشی از افزایش خرید توسط ایرانی‌ها و روس‌هاست. مناطق ایسکله و گیرنه بیشتر مورد توجه ایرانی‌ها و روس‌ها قرار دارند و آلمانی‌ها و انگلیسی‌ها بیشتر در مرکز شهر گیرنه، لاپتا و اسن‌تپه سرمایه‌گذاری می‌کنند. البته اخیراً قوانین توصیب شده در حوزۀ مالکیت برای خارجی‌ها محدودیت‌هایی را تعیین کرده است که براساس آن بیشتر خارجی‌ها مجاز به خرید تنها یک ملک هستند اما شهروندان ترکیه اجازه خرید تا سه ملک را دارند.
ارهان آریکی، وزیر راه و ارتباطات جمهوری ترک قبرس شمالی، در مصاحبه‌ای با یک روزنامه ترکیه‌ای درباره باز املاک و خرید مسکن توسط خارجی‌ها در این منطقه صحبت کرد. طبق آمار رسمی، جمهوری ترک قبرس شمالی دارای ۲٬۵۰۷٬۰۰۰ دونوم زمین (معادل ۲٫۵ میلیارد متر مربع) است که سهم مالکیت خارجی‌ها از این مساحت تنها ۰.۰۷ درصد است. در فاصله سال‌های ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۴، ۹٬۴۰۸ واحد مسکونی به خارجی‌ها فروخته شده که ۶۱۱ واحد آن توسط اتباع اسرائیلی خریداری شده است. در خرید مسکن، اسرائیل پس از ترکیه، شهروندان اتحادیه اروپا، روسیه و ایران در جایگاه پنجم قرار دارد. دسترسی به جزئیات بیشتر ازجمله تعداد خریدوفروش‌های انجام شده توسط افراد از جمله ایرانیان در دسترس عمومی نیست.
وی از قوانین محدود‌کنندۀ اخیر انتقاد کرد و گفت این تصمیمات باعث شد یونانی‌ها به پیروزی بزرگی دست یابند. او این تبلیغات منفی درباره «فلسطینی شدن قبرس» را ساخته و پرداخته دستگاه‌های اطلاعاتی یونان و قبرس جنوبی دانست که با کمپین‌های منفی تلاش دارند رشد اقتصادی و علاقه سرمایه‌گذاران خارجی را کاهش دهند. به‌طورکلی، اگرچه اعداد دقیق تفکیک‌شده بر اساس ملیت رسماً و با جزئیات منتشر نشده است، الگوی کلی نشان می‌دهد که روس‌ها، ایرانی‌ها، آلمانی‌ها، اوکراینی‌ها و شهروندان بریتانیا بازار خرید ملک توسط خارجی‌ها در TRNC را در دست دارند، که در این میان، ایرانی‌ها و روس‌ها در سال‌های اخیر نقش پررنگی داشته‌اند.
رشد قیمت‌ها و توسعۀ ساخت‌وساز
افزایش تقاضا باعث بالارفتن قیمت ملک شده است؛ به‌طور مثال، آپارتمان‌های دوخوابه در منطقۀ اسکله بالای ۲۰۰هزار پوند (۲۳۱هزار یورو) به فروش می‌رسند. ویلاهای لوکس با قیمت‌هایی تا شش میلیون پوند نیز در مناطق گیرنه، آیوس اپیکتیتوس، بلاپایس و سایر مناطق گران‌قیمت شمال قبرس عرضه شده‌اند. ساختمان‌های چند طبقه (تا ۲۵ طبقه) و پروژه‌های بزرگ در اسکله و دیگر مناطق باعث فشار بر زیرساخت‌ها مانند شبکه‌های آب و فاضلاب شده است. در مواردی تخلیه غیرقانونی فاضلاب گزارش شده که می‌تواند تبعات زیست‌محیطی جدی داشته باشد.
نهادهای دولتی و تلاش برای تنظیم بازار
با وجود تمام چالش‌ها، دولت جمهوری ترک قبرس شمالی در سال ۲۰۲۵ تلاش کرده است با راه‌اندازی سامانه‌های آنلاین پیگیری مجوزها، افزایش شفافیت و اصلاح تدریجی برخی مقررات، بخشی از نگرانی‌ها را کاهش دهد. سامانه‌های جدید برای کاهش زمان صدور مجوز، تسهیل پیگیری وضعیت پرونده‌ها و تمرکززدایی از فرآیندهای بروکراتیک طراحی شده‌اند. همچنین در مواردی چون کاهش مالیات نقل‌وانتقال و تمدید مهلت مجوزها، دولت نشان داده است که به دنبال حفظ جذابیت بازار برای سرمایه‌گذاران خارجی است. با این حال، کارشناسان معتقدند که این اقدامات باید در قالب برنامه‌ای جامع و پایدار دنبال شود تا بتوانند در بلندمدت اعتماد عمومی را بازسازی کنند.
جمع بندی
بازار املاک جمهوری ترک قبرس شمالی در سال ۲۰۲۵، بازاری با فرصت‌های قابل‌توجه است که با چالش‌هایی نظیر مشکلات حقوق مالکیت، فشار بر زیرساخت‌ها و منابع محلی روبرو است. تقاضای بالای داخلی و خارجی، جذابیت‌های طبیعی و توسعه زیرساختی، محیط مساعدی برای سرمایه‌گذاری ایجاد کرده‌اند، اما عدم شفافیت قوانین تناقضات حقوقی، محدودیت‌ها و پیچیدگی‌های اداری، سرمایه‌گذاری خارجی در این حوزه را با چالش مواجه ساخته است.
https://in-cyprus.philenews.com/local/number-of-foreign-nationals-granted-property-purchase-rights-in-occupied-north-surges/
https://cyprus-mail.com/2023/11/29/ustel-greek-cypriot-lobby-launching-attacks-on-norths-real-estate-market
https://cyprus-mail.com/2025/04/08/record-prices-for-mansions-in-north-not-affordable-for-locals
https://cyprus-mail.com/2025/05/17/north-makes-it-easier-for-foreign-nationals-to-buy-property
https://cyprus-mail.com/2025/06/20/property-arrests-will-not-go-unanswered-says-turkish-vp
https://cyprus-mail.com/2024/05/23/north-clamps-down-on-foreigners-buying-property
https://cyprus-mail.com/2024/12/24/multinational-estate-agent-reported-for-usurping-greek-cypriot-property