تهدیدها و فرصت های سرمایه گذاری خارجی در عرصه املاک قبرس

موضوع خرید املاک توسط اتباع کشورهای ثالث در قبرس همیشه حساس و در برخی مقاطع جنجالی بوده، اما در سال های اخیر، افزایش سرمایه گذاری‌ها و رونق گرفتن بازار مسکن و املاک، هم زمان با تحولات پر تعداد منطقه ای ( نا آرامی‌ها، در گیری‌ها و جنگ های خاورمیانه و در برخی کشورهای آفریقایی )، موجب پر رنگ تر شدن جنبه‌های سیاسی ـ اجتماعی این مسئله شده است. این اتفاق پای مجلس نمایندگان قبرس را به میان کشید تا به درخواست نمایندگان احزابی چون آکل و سبزها، خواستار ارائه گزارشی از سوی وزارت کشور شود.

براساس پاسخ اخیر وزارت کشور قبرس به پارلمان، قانون قدیمی مالکیت املاک در این کشور به اتباع کشورهای ثالث اجازه می‌دهد حتی به‌صورت حقیقی ( بدون نیاز به ثبت شرکت ) املاک خریداری کنند، آن هم با نظارت اندک. وزارت کشور در گزارش خود تأیید کرده است که خریداران خارجی می‌توانند بدون آنکه نیازی به عقد قرارداد خرید و فروش یا دریافت مجوز قبلی از فرماندار منطقه داشته باشند، با ارائه سند انتقال در اداره ثبت املاک، ملک مورد نظر، مانند یک آپارتمان یا واحد مسکونی، را در اختیار گرفته و مورد استفاده قرار دهند. طبق قانون تملک اموال غیرمنقول توسط بیگانگان (Cap. 109)، اسناد انتقال معادل با اسناد خرید و فروش در نظر گرفته می‌شوند.

 وزارت کشور افزود؛ دریافت مجوز از فرماندار منطقه زمانی الزامی است که انتقال ملک به نام خریدار انجام شود، اما «شرط اولیه» برای ثبت سند در اداره ثبت املاک محسوب نمی‌شود. در عمل، تمامی اسناد انتقال مربوط به اتباع کشورهای ثالث، بدون نیاز به مجوز تملک پذیرفته می‌شوند. این موضوع عملاً قانون محدود کردن مالکیت املاک افراد خارجی را، بی‌اثر می‌سازد.

یک کارشناس حقوقی در گفتگو با روزنامه فیل نیوز ( Philefterous ) گفت: در چارچوب ( عرف ) کنونی، یک فرد خارجی می‌تواند چندین ملک خریداری کند، در حالی که قانون تنها اجازه خرید یک ملک را می‌دهد. او افزود: اتباع کشورهای ثالث به خرید یک سند انتقال راضی هستند، سندی که بر اساس آن می‌توانند ملک را به‌طور دائمی مورد استفاده قرار دهند، بدون آنکه نیازی به صدور سند مالکیت (Title Deed) یا دریافت مجوز داشته باشند. ابعاد این فعالیت‌ها هم ‌اکنون در سوابق رسمی مشهود است.

کنستانتینوس یوانو، وزیر کشور، در پارلمان اعلام کرد؛ تاکنون بیش از ۵۰ هزار معامله ملکی در قبرس به اتباع کشورهای ثالث منتقل شده است و در این میان، پافوس در صدر قرار دارد. اسناد انتقال در چارچوب قانونی به‌عنوان قراردادهای فروش تلقی می‌شوند، اما مجوز فرماندار منطقه برای تکمیل انتقال الزامی است، اگرچه برای ثبت قرارداد فروش اولیه نیازی به مجوز فرمانداری نیست.

طبق آمار اداره اراضی و نقشه‌برداری (DLS)، تا تاریخ ۷ ژوئیه 2025، در مجموع ۵۳,۰۷۶ انتقال در سراسر کشور تکمیل شده است. از میان این معاملات، ۲۰,۷۵۵ مورد در پافوس، ۱۷,۰۸۳ در لیماسول، ۹,۱۷۵ در لارناکا، ۳,۵۰۹ در فاماگوستا و ۲,۵۵۴ در نیکوزیا انجام شده است. علاوه بر این، ۲۹,۰۸۹ قرارداد فروش نیز ثبت شده اما هنوز منتقل نشده‌اند، که در مجموع تعداد املاکی که به دست اتباع خارجی افتاده به بیش از ۸۲ هزار واحد می‌رسد. از این میان، ۹,۴۷۰ پرونده در پافوس، ۷,۲۹۷ در لارناکا، ۷,۲۰۸ در لیماسول، ۴,۲۲۵ در فاماگوستا و ۸۹۹ در نیکوزیا ثبت شده است.

بین سال‌های ۲۰۲۱ تا پایان ۲۰۲۴، بیش از ۳۷ هزار ملک به اتباع خارجی منتقل شده، در حالی که قبرسی‌ها بیش از ۲۰۰ هزار ملک خریداری کرده‌اند.

در پافوس، اتباع بریتانیایی با ۴,۴۸۳ خرید در صدر قرار دارند و پس از آن روس‌ها با ۱,۵۶۳ و رژیم صهیونیستی با ۱,۲۹۱ خرید در رتبه‌های بعدی هستند.

 در لیماسول، روس‌ها ۲,۵۶۱ ملک خریداری کردند، پس از آن بریتانیایی‌ها با ۱,۸۴۰ و اسرائیلی‌ها با ۱,۱۵۴ خرید قرار دارند.

 لارناکا شاهد تقاضای بالای لبنانی‌ها ( ۱,۷۴۴)،  بریتانیایی‌ها (۲,۷۴۳) و اسرائیلی‌ها (۱,۴۰۶) بود، در حالی که در فاماگوستا بریتانیایی‌ها با ۱,۱۸۲ خرید پیشتاز بودند.

در نیکوزیا، یونانی‌ها با ۱,۶۲۶ خرید در رتبه نخست قرار داشتند، پس از آن بریتانیایی‌ها (۱,۵۸۴) و استرالیایی‌ها( 545 ) قرار گرفتند.

نگرانی‌ها درباره این حفره قانونی در حال افزایش است، به‌ویژه پس از آنکه اوایل امسال نماینده پارلمان نیکوس جورجیـو طرحی قانونی ارائه داد و بارها وزارتخانه را در این زمینه تحت فشار قرار داده است. او همچنین تأکید کرده است که اتباع خارجی با خرید ملک از طریق اشخاص حقوقی عملاً محدودیت‌ها را دور می‌زنند و از هرگونه کنترل می‌گریزند.

وزارت کشور نیز به نقص‌های موجود اذعان کرده است. در واقع، یوانو در پارلمان گفت که این قانون قدیمی و نیازمند بازنگری است. او تصریح کرد؛ خدمات حقوقی هم ‌اکنون در حال بازبینی چارچوب قانونی هستند تا مقررات موجود لغو و نظام جدیدی جایگزین شود. مقامات در حال تدوین پیشنهادهایی هستند که بخش‌هایی از قانون که آسیب پذیری بیشتری دارند را هدف قرار دهند.

• روند کلی آمار حاکی از آنست که اتباع خارجی به‌ ویژه از کشورهای ثالث (غیراروپایی) به شکلی گسترده در بازار املاک قبرس فعال هستند.
• وجود خلأهای قانونی باعث شده تا محدودیت‌های رسمی (اجازه خرید تنها یک ملک توسط فرد خارجی) عملاً بی‌اثر شوند. این موضوع در عمل قبرس را به یکی از مقصدهای جذاب برای سرمایه‌گذاری ملکی خارجی‌ها تبدیل کرده است.

• به لحاظ جغرافیایی، پافوس با ۲۰,۷۵۵ انتقال + ۹,۴۷۰ در حال انتظار در صدر این لیست قرار دارد. این شهر به‌خاطر شرایط آب‌وهوایی، تمرکز پروژه‌های توریستی و نزدیکی به بریتانیا، بیشتر مورد توجه خریداران خارجی قرار دارد. لیماسول دومین مقصد بزرگ است؛ شهری که مرکز اقتصادی و تجاری قبرس محسوب می‌شود و جمعیت روس‌زبان زیادی در آن حضور دارند. نیکوزیا (پایتخت) سهم کمتری دارد، ولی همچنان یونانی‌ها و بریتانیایی‌ها در آن فعال هستند.

• اصلی ترین ملیت ها عبارتند از بریتانیایی‌ها:  تقریباً در همه مناطق جزیره، از جمله پافوس و فاماگوستا، در صدر یا رتبه دوم هستند. دلیل اصلی، پیوند تاریخی (استعمار سابق)، حضور پایگاه‌های نظامی‌بریتانیا و بازنشستگان انگلیسی است. روس‌ها: بیشتر در لیماسول فعال هستند (۲,۵۶۱ خرید). لیماسول به خاطر وجود جامعه بزرگ روس‌زبان و موقعیت بندری، مرکز سنتی سرمایه‌گذاری روس‌هاست.لبنانی‌ها: بیشترین حضورشان در لارناکا دیده می‌شود. نزدیکی جغرافیایی و پیوندهای تاریخی ـ تجاری میان قبرس و لبنان نقش مهمی دارد. یونانی‌ها: عمدتاً در نیکوزیا فعال هستند که به‌خاطر نزدیکی فرهنگی و سیاسی طبیعی است. استرالیایی‌ها: در نیکوزیا پس از یونانی‌ها و بریتانیایی‌ها قرار دارند؛ بخش زیادی از آن‌ها ریشه قبرسی دارند (دیاسپورا)

• افزایش سرمایه گذاری خارجی در بخش املاک و مسکن بدون شک آثار و فواید اقتصادی بسیاری را بدنبال خواهد داشت و در روند توسعه و پیشرفت قبرس را تسریع خواهد بخشید. اما این روند مانند شمشیری دو لبه عمل میکند که میتواند نتایج منفی و زیانباری نیز برای این کشور بدنبال داشته باشد. از جمله اینکه؛ حجم بالای معاملات (بیش از ۸۲ هزار مورد در حال انتقال یا تکمیل‌شده) می‌تواند بر بازار مسکن داخلی فشار قیمتی وارد کند و دسترسی شهروندان قبرسی به مسکن را دشوارتر سازد. از منظر امنیت اقتصادی و حتی ملی نیز، تملک گسترده زمین و ملک توسط اتباع غیراروپایی (به‌ویژه از کشورهای با روابط پیچیده ژئوپولیتیک مثل روسیه یا اسرائیل) می‌تواند حساسیت‌برانگیز باشد.
• این مسئله در بخش شمالی دارای پیچیدگی‌های دیگری نیز هست. در این بخش که ظاهرا نظارت ها بسیار پایین بوده و تنها منافع اقتصادی آن مطرح میباشد، خرید و فروش املاک به وعده اعطاء تابعیت بسیار رواج دارد. شهروندان کشورهای ثالث با توانمندی‌های عمتا ضعیف اقتصادی وارد این روند شده اند، موضوعی که میتواند در روند حل مسئله قبرس مشکلاتی را ایجاد کند. از سوی دیگر بخش از خرید و فروش ها، همچنین ساخت و ساز ها در زمین‌های متعلق به قبرسی‌های یونانی تبار است که بدنبال یورش ترکیه به قبرس در سال 1974، املاک خود را رها و به بخش جنوبی گریخته اند.
• آنچه مشخص است اینکه دولت قبرس ( بخش جنوبی ) با اذعان به قدیمی‌بودن قانون و نیاز به اصلاح آن، احتمالاً در آینده نزدیک چارچوب جدیدی برای محدود کردن یا نظارت بیشتر بر این روند را ارائه خواهد کرد. البته در بخش شمالی هم اقداماتی در این رابطه صورت گرفته اما بنظر نمی رسد مانند بخش جنوبی، شکل جدی بخود بگیرد.