افزایش قیمت مسکن در ازبکستان

بر اساس گزارش مرکز تحقیقات و اصلاحات اقتصادی ازبکستان، از ژانویه تا آگوست 2022، قیمت مسکن 13 درصد در تاشکند و 7 درصد در سراسر این کشور افزایش یافته است.

در طول 5 سال گذشته، قیمت املاک و مسکن در ازبکستان به شدت افزایش یافته است. به عنوان مثال در سال 2018 طبق جمع بندی کارشناسی دولتی قیمت 1 مترمربع مسکن آپارتمانی 3 میلیون و 982 هزار صوم بود. اکنون این رقم بیش از 9 میلیون صوم است.

عوامل متعددی در این امر می‌تواند نقش داشته باشد:

   اول، افزایش قیمت مصالح اساسی ساختمانی می‌باشد.  به ویژه در سال 2017، 1 تن سیمان 135 هزار صوم و در سال 2018 در حدود 305 هزارصوم بوده و در تاریخ 27 سپتامبر سال 2022 سیمان در بورس مواد خام و کالای ازبکستان با قیمت  602 هزار صوم به فروش رسید. آزادسازی سیاست ارزی، افزایش قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی وارداتی نیز بر افزایش قیمت مسکن تاثیر گذاشت.

دوم، افزایش روند شهرنشیی؛ در سال های اخیر، شهرنشینی در حال گسترش است. اکنون، قیمت املاک و مسکن برای پاسخگویی به تقاضای فزاینده مرتبط با شهرنشینی به شدت افزایش یافته است.

سوم قشر متوسط بزرگترین گروهی است که تقاضا برای مسکن ایجاد می‌کند. با توجه به افزایش نسبی وزن این دسته از افراد و لغو سیستم ثبت، فرصت و انگیزه‌ای برای شهروندان سایر استان‌ها فراهم شده است که در خرید ملک و مسکن در شهر یا استان تاشکند اقدام نمایند.

علاوه بر این، چندین جنبه دیگر ممکن است بر افزایش قیمت مسکن در آینده نزدیک تأثیر بگذارد. دولت دستور خصوصی سازی زمین‌های متعلق به شهروندان را تصویب کرد، یعنی قیمت بازار زمین در دوره بعدی در نظر گرفته می‌شود و   این باعث می‌شود قیمت زمین با سرعت بسیار بالایی افزایش یابد.  به نوبه خود افزایش قیمتش بر قیمت آپارتمان‌ها نیز تأثیر می‌گذارد.

همچنین با مصوبه رئیس جمهور از تاریخ 1 نوامبر سال 2022 اختصاص وام مسکن و یارانه مسکن به منظور تعمیر و بازسازی خانه‌ها مجاز شده است.

قیمت ها در کشورهای همسایه

از ماه جولای سال جاری قیمت 1 مترمربع ملک در پایتخت کشورهای آسیای میانه به شرح زیر است:

• در عشق آباد - از 2867 دلار تا 3055 دلار؛
• در آستانه - از 835 دلار تا 1100 دلار؛
• در بیشکک - از 830 دلار تا 900 دلار؛
• در تاشکند - از 825 دلار تا 900 دلار؛
• در دوشنبه - از 405 دلار تا 650 دلار.

    بازار اجاره مسکن در شهر تاشکند به دلیل افزایش قیمت خرید مسکن در حال رشد است.  از یک سو تعداد خارجی‌ها و اتباع ورودی به پایتخت به میزان قابل توجهی در حال افزایش است، از سوی دیگر، صاحبخانه‌های بیشتری شروع به اجاره املاک می‌کنند. سودآوری تجارت اجاره (بازده اجاره - درآمد حاصل از اجاره خانه در یک سال) برای شهر تاشکند 10 درصد است، یعنی آپارتمان خریداری شده ارزش خود را در 10 سال فراهم می‌کند. برای مقایسه، این عدد در رومانی 6 درصد، در لهستان 5 درصد، در آلمان 3 درصد و در ترکیه 2 درصد است.

بر اساس تحلیل کارشناسان PMTI در ماه ژوئیه تا آگوست، میانگین قیمت اجاره در تاشکند 339 دلار است. برای مقایسه درآمد و قیمت اجاره کارمندان مثالی آورده می‌شود. خانواده ای با سرپرست خانواده به عنوان پزشک، همسرش معلم و یک فرزند خردسال در نظر گرفته می‌شود.  سرپرست خانواده حدود 2.4 میلیون صوم (میانگین حقوق در بخش بهداشت) و همسر 2.5 میلیون صوم دریافت می‌کند.  حتی اگر با حداقل قیمت خانه ای را اجاره نماید، مشخص است که حدود 75 درصد از درآمد خانواده باید صرف اجاره شود. پاسخ مثل روز روشن است که آیا بقیه زندگی را تامین خواهند کرد یا خیر.

در حال حاضر افراد زیادی از روسیه و اوکراین برای اقامت موقت (شاید دائم) به ازبکستان می آیند. اکثر آنها آپارتمان‌ها  اجاره می‌کنند، رشد و کمبود جدی در بخش اجاره ایجاد کرده است. همچنین کسانی هستند که به دلیل هزینه بالای اجاره یا به دلیل اتصال برنامه‌های آینده با ازبکستان اقدام به خرید ملک می‌کنند.  این امر تقاضای موقت یا مستمر ایجاد می‌کند و بر افزایش قیمت ها تأثیر می‌گذارد. از ابتدای سال جاری تاکنون، تعداد درخواست خرید یا اجاره ملک در آذربایجان، ارمنستان، گرجستان، قزاقستان و ازبکستان توسط افرادی که روسیه را ترک کرده اند، نسبت به سال گذشته 2.2 برابر افزایش یافته است.

قیمت مسکن و اجاره در تاشکند در مقایسه با درآمد مردم بسیار گران است. صرف 50 برابر تولید ناخالص داخلی سرانه برای خرید یک خانه متوسط لازم می‌باشد. اما در عین حال زیر پا گذاشتن قوانین بازار و تلاش برای کاهش مصنوعی قیمت آپارتمان‌ها نیز می‌تواند تاثیر منفی داشته باشد.  در این صورت بازدهی یعنی بازیگران از بازار مسکن خارج می‌شوند. سرمایه‌ها وارد بازار مسکن نمی‌شوند. یعنی سرمایه گذاران (خارجی، داخلی) بازار را ترک می‌کنند. تصور کنید اگر قیمت کالای خاصی را تعیین کنید، انگیزه تولید آن کالا از بین می رود.

وظیفه اصلی دولت تضمین رشد اقتصادی فراگیر به منظور افزایش درآمد جمعیت، مبارزه با قیمت های مصنوعی دیگر کالاها (انحصارها)، باز بودن بازار مصالح ساختمانی در شرایط نیاز اصلی است.

[1] - در حال حاضر هر دلار برابر با 11 هزار صوم می‌باشد.