قوانین مربوط به خرید یا اجاره زمینهای کشاورزی در فدراسیون روسیه توسط اتباع خارجی
ماده 3 قانون فدرال فدراسیون روسیه به شماره ثبت 101 مصوب 2002.07.24 و تغییرات بعمل آمده در آن به تاریخ 2016.07.15 به موضوع خرید و فروش زمینهای کشاورزی در روسیه پرداخته است .
روسیه از نظر ذخایر زمینهای کشاورزی با 132 میلیون هکتار زمین پس از آمریکا و هند در رتبه سوم قرار دارد. البته باید در نظر داشت که زمینهای چرنوزیوم ( زمین سیاه کشاورزی ) از نظر حاصلخیزی در رتبه نخست جهان قرار دارند. منابع اصلی زمینهای کشاورزی به صورت سهم ملکی 12 میلیون دارندگان کالخوزهای ( مزارع اشتراکی) سابق متمرکز است اما فقط 400 هزار نفر از آنها حقوق مالکیتی خود را ثبت کرده اند. قیمت متوسط خرید زمین کشاورزی از 20 دلار (در خطه آلتای) تا 5000 دلار ( در استال کراسنا دار در جنوب روسیه) در ازای هر هکتارمتغیر است. بدین ترتیب قیمت متوسط خرید هر هکتار زمین در روسیه 1000 دلار برآورد می‌شود.
لذا آشنائی با قوانین و مقررات داخلی فدراسیون روسیه در زمینه خرید و فروش و مالکیت و نیز اجاره زمینهای کشاورزی در این کشور برای اتباع خارجی اهمیت زیادی دارد .
قوانین :
شهروندان خارجی و اشخاص حقوقی خارجی، می‌توانند بخش هایی از زمین‌هایی را که مخصوص کشاورزی میباشد تنها به صورت اجاره در مالکیت خود درآورند به استثنای موارد پیش بینی شده در قانون فدرال شماره 119 مورخ 1 مه 2016 « در خصوص ویژگی‌های ارائه قطعات زمینِ تحت مالکیت دولتی و یا شهری واقع شده در قلمرو اعضای فدراسیون روسیه، و زمین‌هایی که جزو منطقه فدرال دالنی واستوک می‌باشند و در موارد(مشمول) تغییرات اعمال شده در قوانین جداگانه فدراسیون». (طبق ماده 1 این قانون عقد قرارداد خرید- فروش، هبه، قراردادهای استفاده بلاعوض، قرارداد استفاده از مال به عنوان امین و انجام دیگر معاملاتی که مستلزم انتقال حقوق مالکیتی، تملک و یا استفاده از زمینهای تحویل داه شده به شهروندان طبق این قانون، می‌شود از جمله طی انجام معاملات بعدی در صورتیکه طرف چنین قراردادی دولت خارجی، سازمان بین المللی، شخص بدون تابعیت، شخص حقوقی دولتی باشد ویا دولت خارجی،سازمان بین المللی، اتباع خارجی و اشخاص بدون تابعیت در سرمایه اولیه آن سهم داشته باشندمجاز نمی‌باشد).
همانطور که می‌بینیم طبق قوانین فوق فروش و اجاره زمین به خارجیان عملا ممنوع و یا دشوار است اما:
شهروندان خارجی می‌توانند ( در قالب شرکت یعنی شخص حقوقی) نسبت به خرید زمین کشاورزی اقدام نماید به روشی که ذیلا توضیح داده می‌شود اقدام کنند.
رایج ترین شیوه خرید زمین کشاورزی ( یا اجاره ) ثبت یک شرکت معمولی روسی، تنظیم قرارداد عادی خرید و فروش ( و یا خرید کامل شرکت دیگر که مالک زمین میباشد توسط شخص حقوقی ) و ثبت قانونی آن و دریافت سند مالکیت از « سرویس فدرال ثبت دولتی،کاداستر و کارتوگرافی» است که در نتیجه آن سرمایه گذار خارجی( شخص حقوقی) می‌تواند زمینهای کشاورزی را تملیک و یا اجاره کند.
روش دیگر خرید زمین ، گشایش یک شرکت با دو سهامدار است که یکی از آنها تبعه روسیه و دیگری خارجی میباشد. طبق قانون فدرال شماره 101 شرط اصلی خرید زمین در چارچوب چنین شرکتی توزیع سهام شرکت به نحوی است که کمتر از 50% آن به فرد خارجی تعلق داشته باشد که در عمل این مقدار از25% تا 30 % تجاوز نمی‌کند. پس از آنکه معامله زمین انجام شد فرد خارجی سهامدار این شرکت سهم تبعه روسیه را خریداری نموده و بدین ترتیب شهروند خارجی به تنها مالک وسهامدار این شرکت تبدیل می‌شود.
روش سوم فروش زمین کشاورزی به سرمایه گذار خارجی است که دشوارترین و زمان بر ترین روش از نظر جمع آوری اسناد است و به شرح زیر میباشد:
شرکت خارجی ثبت شده در خارج از فدراسیون روسیه نمایندگی یا شعبه خود را در روسیه افتتاح و فردی «روس» ( منظور تبعه روسی) را به صورت موقت وارد این شرکت نموده و قرارداد معمولی خرید- و فروش زمین کشاورزی توسط شخص حقوقی( که همان شرکت باشد) تنظیم می‌شود.
وضعیت خرید زمین در روسیه توسط خارجیان :
طبق قانون سال 2002 فروش زمین به خارجیان ممنوع است و این ممنوعیت البته شدیدتر شده است در 380 منطقه جمعیتی خودگردان و 48 مناطقِ شهری عضو فدراسیون روسیه فروش هرگونه زمین کشاورزی به خارجیان ممنوع میباشد
این مناطق مستقیما نه تنها نواحی منتهی به مرزها بلکه صدها کلیومتر دورتر از مرزها را نیز شامل می‌شود. مثلا در خطه کامچاتکا، شهر پتروپاولوفسک –کامچاتسکی مرکز این خطه و ویلیوچینسک بزرگترین شهر این خطه جزو این مناطق محسوب می‌شوند. این محدودیت ها بسیاری از استان‌ها و مناطق روسیه را در برمی‌گیرد. البته بسیاری از کارشناسان به دیده تردید به کارآیی این قوانین می نگرند. مثلا زمین کشاورزی می‌تواند به زنی که همسر آن خارجی باشد تعلق داشته باشد.
در مورد اشخاص حقوقی و شرکت های بزرگ راهکارهای آزموده شده ای برای دور زدن قانون خرید زمین وجود دارد که رایج ترین آن تاسیس شرکتهای زیر مجموعه و « زیر مجموعه زیر مجموعه»( و به همین نحو شرکتهای صوری) است که کنترل فعالیت آنها را از نظر قانونی با دشواری زیاد مواجه می‌کند. شرکتهای خارجی با استفاده از چنین شرکتهای صوری سالهای متمادی است که سرگرم اجاره و یا خرید زمینهای کشاورزی روسیه هستند. برای نمونه صندوق سرمایه گذاری سوئدی Black Earth Farming( طبق آمار رسمی خود این بنیاد) از طریق شرکتهای روسی اقدام به خرید 300 هزار هکتار زمین کشاورزی در چرنوزیوم مرکزی نموده و قصد دارد 300 هزار هکتار دیگر را خریداری کند. این نخستین شرکت کشاورزی است که به خرید زمین در روسیه اعتراف کرده است. نماینده این شرکت در روسیه «Агро-инвест» است که به کشت انواع گیاهان مشغول است و قصد توسعه دامپروی ، مرغداری ، خوک داری و صنایع لبنی را نیز دارد.
از دیگر شرکتهایی که در این زمینه فعال هستند شرکت دانمارکی Trigon Agriمیباشد که 100 هزار هکتار زمین کشاورزی در اختیار دارد. شرکت لیتوانیایی Agrowill Group AB قصد دارد نیم میلیون هکتار زمین را در روسیه تحت کنترل درآورد. شرکت قزاقستانی ایولگا- هولدینگ«Иволга-Холдинг»یکی از بزرگترین صاحبان حدود 500 هزار هکتار زمین کشاورزی در اختیار دارد. دیگر شرکتهای کشاورزی خارجی نیز در روسیه به صورت اجاره و یا تملیک زمینهای کشاورزی روسیه را در اختیار دارند. آمار دقیقی در مورد مقدار صحیح زمینهای در اختیار شرکتهای خارجی وجود ندارد و ارقام در منابع متفاوت بوده و در مجموع بیش از یک میلیون هکتار است.