قوانین و مقررات و فرصت های کشت فراسرزمینی در برزیل
در این نوشتار به اصلاح قانون خرید مالکیت زمین برای خارجی در مجلس سنا، شیوه‌های خرید یا اجاره زمین، میزان اجاره بها و چالش های فعالیت در بخش کشت فراسرزمینی در کشور برزیل پرداخته خواهد شد.
پیشتر در گزارش " فرصت و شرایط خرید زمین در برزیل جهت کشت فراسرزمینی " ظرفیت های کشت فراسرزمینی در این کشور از جمله میزان زمینهای در دسترس برای افزایش کشت محصولات کشاورزی، اقلیم مساعد برزیل برای تولید محصولات کشاورزی و محدویت های موجود برای تملک زمین توسط خارجی‌ها در برزیل مورد اشاره قرار گرفت.
از سال 2010 تفسیر جدیدی از قانون سال 1971 اجرایی شده است که این تفسیر محدودیت های جدیدی در مورد ملک و اجاره زمینهای کشاورزی توسط خارجی‌ها و نهادهای مشابه ایجاد نموده است. در دوره فعلی مجلس که از سال 2019 شروع شده است، طرحی در مجلس سنا برای تسهیل فروش زمین به خارجی‌ها در راستای تشویق سرمایه گذاری در بخش کشاورزی برزیل در دستور کار قرار گرفت. مجلس سنای برزیل روز 25 آذر ماه (15 دسامبر) به این قانون رای داد و آن را به مجلس نمایندگان ارسال نمود. این طرح خواستار لغو قانون قانون سال 1971 است و پیشنهاد می‌کند که اشخاص حقوقی برزیل نباید از محدودیت های اعمال شده برای اشخاص حقیقی و حقوقی خارجی رنج ببرند. این طرح مالکیت مستقیم توسط افراد خارجی (حقیقی یا حقوقی) را مجاز می‌شمارد که در حال حاضر ممنوع میباشد. این قانون خرید ملک توسط نهادهای غیر غیردولتی، صندوقهای سرمایه گذاری خارجی، بنیادها و سایر اشخاص حقوقی که مقر اصلی در خارج از کشورمنوط به تصویب شورای دفاع ملی (CDN) می داند. در این طرح پیش بینی شده است که کنگره ملی می‌تواند با تصویب قبلی قوه مجریه، خرید املاک و مستغلات توسط اشخاص خارجی را فراتر از محدودیت های تعیین شده در راستای اجرای پروژه‌های اولویت دار برای توسعه کشور را مجاز شمارد. در قانون جدید پیشنهادی ، محدودیت های سرزمینی فعلی هم برای خرید و هم برای خرید و اجاره از جمله ممنوعیت فروش و اجاره بیش از 25 درصد زمینهای یک شهر به خارجی‌ها و محدودیت 10 درصدی برای مالکیت برای افراد یک ملیت حفظ شده است. زمینهای بومیان، مناطق حافظت شده دائمی ، مناطق حفاظت از محیط زیست از این قانون مستثنا می‌باشند.
پیشنهاد این است که اشخاص حقیقی و حقوقی خارجی می‌توانند حداکثر 15 واحد NEM (مساحت 105 تا 1350 هکتار بسته به شهرهای برزیل) بدون نیاز به مجوز از INCRA یا آژانس عمومی دیگر، به صورت آزاد خرید یا اجاره کنند. الزام فعلی برای ارائه پروژه‌هایی برای اکتشاف اراضی خریداری شده نیز برداشته خواهد شد. قانون هر گونه اجاره زمین برای مدت نامحدود را ممنوع می سازد.
محدودیت های قانون فعلی در خصوص خرید زمین برای شرکت های خارجی عیناً برای اجاره زمین نیز وجود دارد و قانون فعلی تفاوتی بین اجاره و خرید زمین قائل نیست. میزانی که شخصیت های حقیقی و حقوقی می‌توانند زمینهای کشاورزی در برزیل در قالب های مختلف خریداری یا اجاره نمایند، براساس شاخص MEI مشخص میشود.
روش های معمول خرید و یا اجازه زمین توسط شرکت های خارجی
با عنایت به اینکه قانون فعلی خرید یا اجاره مستقیم زمین در برزیل در مقیاس بالا برای شرکت های خارجی را ممنوع ساخته است، شرکت های خارجی برای خرید یا اجازه زمین از روش های متنوعی بهره میگیرند. این روشها شامل موارد ذیل میباشد:
1- تشکیل یک شرکت مشترک: براساس این مدل پیشنهادی شرکت خارجی برای خرید زمین در برزیل بایستی اقدام به ثبت یک شرکت در برزیل به صورت مشترک با یک فرد (حقیقی یا حقوقی) برزیلی نماید. براساس قانون طرف برزیلی در شرکت جدید بایستی دارای سهم حداکثری باشد لذا شرکت خارجی می‌تواند حداکثر سهم 49 درصدی از داشته باشد. شرکت خارجی می‌تواند از طریق افرد مورد اعتماد می‌تواند مالک اکثریت سهام گردد.
2- اعطای وام: خرید زمین اعطای وام به شرکت فروشنده برزیلی زمین و در اختیار گرفتن اسناد مالکیت به عنوان ضمانت است. در این ساز و کار خریداران خارجی اقدام به تاسیس یک صندوق اعتباری نموده و از طریق این صندوق به شرکت فروشنده زمین وام می دهند. شرکت برزیلی در ازای دریافت وام اسناد مالکیت زمین را به عنوان ضمانت قرار می دهد. مالکیت به صورت اسمی به نام شرکت برزیلی باقی می ماند ولی کنترل و مدیریت آن در اختیار شرکت سرمایه گذار خارجی قرار می‌گیرد.
3- سهام بی نام: در این روش که در برزیل متدوال است سرمایه گذار خارجی می‌تواند سهام شرکت دارنده زمین را خریداری به شکل بی نام خریداری نماید. در این صورت سرمایه گذار خارجی مالک زمین شده و سود سرمایه گذاری خود را دریافت خواهد کرد ولی در اداره شرکت نقشی نخواهد داشت.
مناطق مناسب برای اجاره زمین
بهترین منطقه برای خرید یا اجاره زمین در مقیاس بزرگ ایالت ماتو گروسو میباشد که دارای زمینهای گسترده میباشد. مزیت دیگر زمینهای این ایالت امکان به دلیل بارندگی مناسبت از امکان دو فصل کشت در یک سال بدون نیاز به برخورداری از سیستم آبیاری برخوردار می‌باشند. در دیگر مناطق برزیل برای داشتن دو فصل کشت، نیاز به داشتن سیستم آبیاری وجود دارد. منطقه شمال شرق برزیل (ایالت های باهیا، مارانیان، پارائیبا) دیگر منطقه ای است که به دلیل پایین بودن قیمت ها مورد توجه بوده ولی همواره از ضعف زیر ساخت های حمل و نقل بهره می‌برد ولی طی دو سال گذشته چندین پروژه راه آهن و جاده ای در این منطقه افتتاح شده که این امر انتقال محصولات کشاورزی را تسهیل نموده است. این امر اجاره یا خرید زمین در این منطقه را جذابتر ساخته است.
مدت و میزان اجاره بهای زمین در برزیل
حداقل مدت اجاره زمین در برزیل 5 سال میباشد که این قرارداد می‌تواند برای دوره‌های دیگر نیز تمدید شود. برای بهره برداری مناسب از زمین شرکت اجاره کننده بایستی بتواند زمین را برای بازه زمانی طولانی مدت در اختیار داشته باشد تا ارزش سرمایه گذاری در زمین را داشته باشد. نرخ بازگشت سرمایه نیز 25 درصد در سال میباشد.
نرخ اجاره زمین در مناطق مختلف تابع مکانیسم تقریباً مشابهی است که در آن اجاره زمین براساس کیسه 60 کیلوگرمی سویا مشخص میشود. نرخ اجاره هر هکتار زمین سیستم کشت دیم در مناطق مختلف برزیل بین 10 تا 12 کیسه گونی (60 کیلوگرمی) سویا میباشد و نرخ اجاره هر هکتار زمین دارای سیستم آبیاری نیز بین 20 الی 24 کیسه سویا میباشد. پرداخت اجاره الزاماً به صورت سویا نمی‌باشد بلکه معادل رئالی (ارز برزیل) آن پرداخت میشود.
چالش های اجاره زمین
استفاده از فناوریهای به روز تولید محصولات کشاورزی، گستردگی زمینهای کشاورزی، قیمت مناسب محصولات، داشتن منابع انسانی و ماشین آلات را از نقاط قوت برای اجازه زمین در برزیل میباشد. فعالیت در این بخش با چالش های متعددی مواجه میباشد اهم آن‌ها به شرح ذیل میباشد:
- نرخ بالای بهره بانکی: نرخ بهره بانکی برای تولید در بخش کشاورزی رقم بالایی است که این امر هزینه‌های زیادی بر تولید کنندگان و اجاره کنندگان زمین تحمیل می‌کند.
- نرخ بالای مالیات: نرخ بالای مالیات از چالش های عمده تولید در برزیل است. برزیل یکی از پیچیده ترین سیستم های مالیاتی در دنیا را دارد و درصد مالیات بر درامد نیز بسیار بالاست که این امر هزینه تولید را بالا برده است.
- قانون کار: قانون کار در برزیل بیشتر با نگاه به کارگران تنظیم شده که این امر هزینه‌های زیادی برای کارفرما تحمیل می‌کند.
- مدت قرارداد: بهره برداری بهینه از زمینهای زراعی نیاز به سرمایه گذاری زیادی برای تجهیز زمین و همچنین غنی تر کردن خاک دارد. شرکت اجاره کننده زمین برای اینکه بتواند چنین سرمایه گذاری را انجام دهد، بایستی از بلند مدت بودن قرارداد خود مطمئن باشد این در حالی است که نمونه و الگوی قراردادهای زمین در برزیل 5 ساله است.