فرصت و شرایط خرید زمین در برزیل جهت کشت فراسرزمینی

طی دو دهه اخیر خرید زمین در خارج از قلمرو سرزمینی در بین اولویت های برخی از کشورهای دنیا قرار گرفته است. برزیل با توجه به برخورداری از سرزمین وسیع و حاصلخیز، یکی از کشورهای مورد توجه برای خرید زمین و کشت فراسرزمینی بوده است و در بین پنج کشور اولی قرار دارد که زمین‌های خود را به خارجیان فروخته اند. افزایش بی سابقه خرید زمین توسط شرکت های خارجی در برزیل سال 2008 موجب ایجاد نگرانی‌های امنیتی و حاکمیتی گردید و دادستان کل برزیل در سال 2010 تفسیر جدیدی از قانون تملک زمین‌های کشاورزی ارائه داد که طبق آن فروش زمین به خارجی‌ها بسیار محدود شده است. برزیل هم اکنون از بزرگترین تولیدکنندگان محصولات کشاورزی در دنیا می‌باشد و با برخورداری از 90 میلیون هکتار زمین زیر کشت نرفته، از بالاترین ظرفیت در بین تمام کشورهای دنیا برای افزایش تولید کشاورزی برخوردار است.

گسترش جمعیت در جهان و محدویت های جغرافیایی برای تولید محصولات کشاورزی، باعث روی آوردن برخی از کشورهای پرجمعیت و پیشرفته به سمت خرید زمین در کشورهای‌ کمتر توسعه یافته شده و این روند از دهه 2000 سرعت بیشتری گرفته است. براساس شاخص موسسه لند ماتریکس[1]، که فروش زمین به شرکت های خارجی را رصد می‌کند، از سال 2000 بیش از 83.2 میلیون هکتار زمین در کشورهای در حال توسعه در معاملات عمده بین المللی فروخته شده است. آفریقا هدف اصلی خرید زمین‌های کشاورزی می‌باشد و آسیا و آمریکای لاتین در جایگاه بعدی قرار دارند. هدف از خرید توسط شرکت های خارجی نیز از کشاورزی و استخراج تا کشت چوب و گردشگری متغیر است. اندونزی، فیلیپین، کنگو، اتیوپی، سودان، پاپوآ گینه نو و برزیل کشورهایی هستند که زمین‌های کشاورزی خود را به شرکت های خارجی واگذار کرده اند.

چین اولین خریدار زمین در خارج از قلمرو سرزمینی خود می‌باشد. این کشور بیش از 5.3 میلیون هکتار زمین و عمدتاً در کشورهای مرکزی آفریقا و جنوب شرقی آسیا خریداری کرده است. ایالات متحده آمریکا با خرید بیش از 4.1 میلیون هکتار در اراضی خارجی در جایگاه بعدی به لحاظ خرید زمین قرار دارد. کشورهای آفریقایی هدف اصلی سرمایه گذاری این کشور می‌باشند، ولی شرکت های آمریکایی زمین‌هایی را در جنوب شرقی آسیا و آمریکای لاتین نیز خریداری کرده اند. مالزی از طریق معاملات بین المللی بیش از 3.3 میلیون هکتار زمین به دست آورده است. انگلیس از طریق معاملات بین المللی بیش از 3 میلیون هکتار زمین خریداری کرده است.
کره جنوبی با تأکید بر مالکیت در آفریقا و آسیای جنوب شرقی، 2.6 میلیون هکتار زمین خارج از خاک خود به دست آورده است. ایتالیا با 2.6 میلیون هکتار، رژیم صهیونیستی با 2.3 میلیون هکتار و عربستان سعودی با 2.2 میلیون هکتار، دیگر کشورهای خریدار زمین در خارج بوده اند.

برزیل با بیش از 8.5 میلیون کیلومتر مربع پنجمین کشور بزرگ دنیا به لحاظ مساحت می‌باشد. برخورداری از اقلیم هوایی و بارندگی مناسب و زمین‌های بسیار حاصلخیز، برزیل را به یکی از کشورهای جذاب برای خرید زمین و کشت فراسرزمینی تبدیل ساخته است. براساس آمار موسسه لند ماتریکس، برزیل در بین پنج کشور اولی قرار دارد که بیشترین زمین را به خارجی‌ها واگذار کرده اند. در این کشور ایالت ماتو گروسو و منطقه ماتوبیبا (متشکل از ایالت های توکانتینس، مارانیان، باهیا و پیائویی) مناطق ترجیحی برای خریدارن زمین‌های کشاورزی می‌باشد. براساس آمار ارائه شده توسط موسسه ملی عمران  و اصلاحات ارضی برزیل (اینکرا)[2]حدود 4 میلیون هکتار زمین در این کشور به شرکت های خارجی واگذار شده که حدود 0.5درصد قلمرو برزیل را شامل می‌شود. بیشترین میزان خریدها توسط 20 گروه اقتصادی انجام گرفته که تملک حدود 2.7 میلیون هکتار از زمین‌های  خریداری شده را در اختیار دارند. این شرکت ها بیشتر از کشورهای آمریکا، ژاپن، فرانسه، چین، هند، زلاندنو، پرتغال و انگلیس می‌باشند.

قانون تملک زمین‌های کشاورزی

درقانون شماره 5709 سال 1971 برزیل، تملک زمین‌های کشاورزی توسط افراد خارجی مقیم برزیل و افراد حقوقی مجاز به فعالیت در برزیل تنظیم شده است. این قانون خرید ملک روستایی توسط خارجیان (افراد حقیقی و حقوقی) در کشور و خصوصاً محدودیتهای خرید زمین برای شخص حقوقی خارجی را تبیین می‌کند. از نظر محدودیت ها، این قانون فوق شخص حقوقی برزیلی که در آن به هرعنوانی افراد حقیقی و یا حقوقی خارجی شرکت می‌کنند و اکثریت سهام را در دست دارند و در خارج از کشور نیز سکونت می‌کنند و یا مرکز فعالیتشان در خارج از کشور است، را با شخص حقوقی خارجی در یک ردیف قرار می‌دهد.

برزیل در دهه 1990 در راستای جذب سرمایه گذاری خارجی تسیهلاتی را برای فروش زمین‌های کشاورزی به شرکت و افراد خارجی در قالب تفسیر جدید از این قانون در نظر گرفت که این امر موجب افزایش خرید زمین توسط شرکتهای خارجی در دهه 2000 گردید. افزایش سرعت فروش این زمین‌ها از سال 2008 موجب ایجاد نگرانی‌های حاکمیتی نسبت به از دست دادن کنترل بر قلمرو شد.

در سال 2010، لوئیس آدامز، دادستان کل وقت برزیل تفسیر جدیدی از قانون سال 1971 ارائه نمود که این تفسیر محدودیت های جدیدی در مورد ملک و اجاره زمین‌های کشاورزی توسط خارجی‌ها و نهادهای مشابه ایجاد نمود. هدف وی نیز متوقف کردن کلیه سرمایه گذاری‌ها در زمین‌های کشاورزی برزیل توسط خارجی­ ها بود. تفسیر جدید از قانون سال 1971 مانع از تملک و اجاره زمین در مقیاس بزرگ بدون تصویب قبلی دولت/کنگره می‌شود.

در دوره فعلی مجلس که از سال 2019 شروع شده است، طرحی در مجلس سنا در دست بررسی است که در راستای تشویق سرمایه گذاری در بخش کشاورزی برزیل خرید زمین در این کشور توسط شرکت های خارجی را مجاز می‌شمارد. طبق  این پروژه اجازه داده می‌شود که شرکت­های کشاورزی فراملیتی به برزیل با هدف توسعه زنجیره تولید کشاورزی دراز مدت،که ارزش افزوده و اشتغال بیشتری ایجاد کرده و کیفیت و کمیت تولید محصولات کشاورزی برزیل را افزایش می دهند، بتوانند زمین کشاورزی را در برزیل اجاره یا خریداری نمایند. یکی دیگر از جنبه‌های این پروژه لغو کامل قانون 5709 سال 1971، به منظور اثبات اینکه قانون جدید در مورد اشخاص حقوقی برزیل اعمال نمی‌شود( حتی در صورت تشکیل یا کنترل اشخاص حقیقی یا حقوقی خارجی به طور مستقیم یا غیرمستقیم)، می‌باشد. طبق این پروژه همچنین قصد برآن است که روشن شود که محدودیت ها شامل حقوق ضمانت واقعی یا شخصی نمی‌شود.

میزان زمین‌های زیر کشت در برزیل

برزیل یکی از بزرگترین اراضی قابل کشت در دنیا را دارا می‌باشد و مقدار زیادی از این اراضی هنوز مورد استفاده قرار نگرفته است. بر مبنای آمار موسسه جغرافیا و آمار برزیل (IBGE) که براساس آمارگیری سال 2017 منتشر شد، 41 درصد از کل قلمرو برزیل توسط بخش های کشاورزی اشغال شده است. براساس نظر سنجی، برزیل دارای  حدود 851.4 میلیون هکتار زمین است که از این میزان 351.2 میلیون هکتار (41 درصد) در راستای صنعت کشاورزی مورد استفاده قرار می‌گیرد. این آمار نشان دهنده افزایش 5.8 درصدی زمینهای مورد استفاده در بخش کشاورزی طی ده سال گذشته است.

براساس این آمار گیری که از 7.5 میلیون واحد کشاورزی انجام گرفته است، تعداد واحد های بزرگ کشاورزی طی ده سال گذشته به ویژه در شمال برزیل افزایش یافته است.  51203 واحد کشاورزی بزرگ (با زمین‌های بیشتر از 1000 هکتار) بیش از 47.6 درصد کل زمینهای کشاورزی در این کشور را در اختیار دارند.  2.5 میلیون واحد کشاورزی نیز با زمین کشاورزی کمتر از 10 هکتار فعالیت می‌کنند که 50.1 درصد زمین‌های کشاورزی  را در اختیار دارند. کشاورزان کوچک نیز 2.2 درصد زمین‌های کشاورزی را در اختیار دارند.

از کل زمین‌های برزیل 15.8 درصد برای کشت محصولات یکساله (مانند ذرت و سویا)، 2.2 درصد برای محصولات چند ساله (مانند میوه و قهوه)، 31.9 درصد برای کشت چراگاه، 13.4 درصد چراگاه‌های طبیعی و 30.3 درصد به عنوان جنگل های طبیعی در داخل مزارع کشاورزی و 2.4 به عنوان جنگل های کشت شده (مانند اکالیپتوس) مورد بهره برداری قرار می‌گیرد.

 سهم بخش کشاورزی از قلمرو برزیل

نوع محصول	درصد
محصولات یک ساله	15.8
محصولات چند ساله	2.2
چراگاه‌های کشت شده	31.9
چراگاه‌های طبیعی	13.4
مناطق جنگلی طبیعی در داخل زمین‌های کشاورزی	30.3
جنگل های مصنوعی کشت شده	2.4

 

براساس این آمارگیری تنها 7 درصد سرزمین برزیل به کشت غلات محصولات کشت ردیفی (row crop) اختصاص دارد که سویا اولین محصول تولیدی است. بخش مهمی از تولید سویا طی سالهای گذشته از اختصاص زمین‌های چراگاه به تولید سویا حاصل شده است که با توجه به میزان بالای چراگاه‌های این کشور، نشان دهنده ظرفیت بالا برای تولید بیشتر محصولات کشاوزی در صورت بازار مناسب  است.

میزان تولید محصولات کشاورزی برزیل

کشاورزی برزیل مهمترین بخش اقتصادی وموتور محرکه اقتصاد این کشور به شمار می رود. برزیل هرساله مقادیر قابل توجهی از محصولات کشاورزی را با استفاده از تجهیزات پیشرفته، تولید و صادر می­ نماید. این کشور با بهره مندی از کشاورزی نوین، رقابت پذیر و کارآمد، طی سی سال گذشته از وارد کننده به سومین صادر کننده بزرگ مواد غذایی در دنیا تبدیل شده است. تولیدات مواد غذایی برزیل چهار برابر غذای مورد نیاز برای مردم این کشور است. برزیل یکی از معدود کشورهای دنیا می‌باشد که قادر است سطح زیر کشت خود را افزایش دهد. این کشور دارای 90 میلیون هکتار زمین کشت نشده می‌باشد و با توجه به وجود این ظرفیت، پیش بینی می‌شود که این کشور نقش بیشتری در تجارت محصولات کشاورزی در آینده داشته و به اولین تولید کننده محصولات کشاورزی در دنیا تبدیل گردد. برزیل اولین تولید کننده شکر، قهوه و آب پرتقال، دومین تولید کننده گوشت گاو، مرغ، سومین تولید کننده ذرت و روغن سویا، چهارمین تولید کننده گوشت خوک و پنجمین تولید کننده پنبه در جهان می­باشد.

جایگاه برزیل در تولید  محصولات کشاورزی در دنیا

جایگاه جهانی در صادرات	جایگاه جهانی در تولید	میزان تولید	نوع کالا
1	1	768 میلیون تن	نیشکر
1	1	120 میلیون تن	سویا
2	3	100  میلیون تن	ذرت
1	1	2/17 میلیون تن	پرتغال
1	1	3 میلیون تن	قهوه
1	2	5/13 میلیون تن	گوشت مرغ
1	2	11 میلیون تن	گوشت گاو
4	5	5/3 میلیون تن	پنبه

 

شرایط و مقرات فعلی برای خرید یا اجاره زمین در برزیل

براساس تفسیر ارائه شده در سال 2010، فروش یا اجاره زمین به افراد حقیقی و حقوقی خارجی محدود شده است. خرید یا اجاره زمین توسط شخص حقیقی خارجی غیر مقیم و شخص حقوقی خارجی مقیم، بدون مجوز ممنوع می‌باشد و فروش زمین به اشخاص حقیقی دارای اقامت دائمی و شخص حقوقی خارجی مجاز به فعالیت امکان پذیر می‌باشد. 

1-شخص حقیقی خارجی: برای اینکه بتواند در برزیل زمین خریداری یا اجاره نماید، بایستی دارای اقامت دائم در برزیل باشد و در سیستم ملی ثبت افراد خارجی (RNI) ثبت شده باشد.

2- شخص حقوقی خارجی: شخص حقوقی خارجی نیز بایستی مجوز فعالیت در بخش های کشاورزی، دامی، جنگلی، گردشگری و صنعتی را داشته باشد. شخص حقوقی برزیلی بایستی مدارک ذیل را برای درخواست مجوز یا اجاره زمین  به نهاد "اینکرا" ارائه نماید:

اکثریت سهام شرکت در اختیار یک شخص خارجی (حقیقی یا حقوقی) باشد. بایستی در نظر داشت که شرکت های برزیلی که دارای سرمایه، افراد خارجی بوده  و یا شعبه اصلی آنها در خارج از کشور باشد، به عنوان شخصیت حقوقی خارجی در نظر گرفته می‌شوند.

میزان و نحوه تملک زمین:

افراد خارجی برای اجاره زمین بایستی پیش از اقدام به خرید زمین، مجوزهای مربوطه را از موسسه ملی عمران و اصلاحات ارضی برزیل از بخش منطقه ای  این سازمان در هر ایالت به دست آورده باشند. البته در این خصوص یک استثناء وجود دارد و آن زمانی است که یک شخص حقیقی بخواهد تا میزان شاخص واحد تعریف اکتشاف 3ام ای آیMEI)[3)]زمین اجاره یا خرید اول نماید.

میزانی که شخصیت های حقیقی و حقوقی می‌توانند زمین­های کشاورزی در برزیل در قالب های مختلف خریداری یا اجاره نمایند، براساس شاخص واحد تعریف اکتشاف (MEI) مشخص می­شود. این شاخص میانگین هکتاری که یک فرد خارجی می‌تواند زمین در برزیل خریداری یا اجاره نماید را مشخص می‌کند. این شاخص در بین ایالت های مختلف بین 5 تا 100 هکتار متفاوت است. به عنوان مثال، یک شخص حقوقی خارجی مقیم برزیل در شهر آراریکای  ایالت ریو گرانده دو سول تنها می‌تواند 15 هکتار زمین بدون نیاز به دریافت هیچ گونه مجوزی خریداری نماید، ولی این رقم در شهر ماران ایالت آمازون، به 210 هکتار می رسد.

شاخص MEI  در ایالت های مختلف برزیل

ایالت	شهر	هر MEI  ( به هکتار)
ریو گرانده دو سول	آراریکا	5
میناس جرایس	لارانجال	10
باهیا	ایتاپتینگا	15
پارا	موکاژوبا	25
سئارا	آکارائو	30
ماتو گروسو	پورتو دو کاچو	55
آمازون	ماران	70

 

اشخاص حقیقی: یک شخص حقیقی خارجی می‌تواند تا 3ام ای آی (MEI)  (بین 15 تا 300 هکتار در ایالت های مختلف) زمین بدون نیاز به اخذ مجوز خریداری یا اجاره نماید. این کل زمینهایی است که یک شخص می‌تواند در مناطق مختلف بدون دریافت مجوز خریداری نماید. اگر ملک روستایی در یک نوار مرزی یا مهم از نظر امنیت ملی مهم قرار داشته باشد، بایستی در این حالت نیز خرید با مجوز نهاد منطقه­ ای مربوطه(اینکرا) انجام شود.

اگر فرد بخواهد بین 3 تا 20 ام ای آی (MEI) زمین را خریداری نماید بایستی از سازمان اینکرا مجوز دریافت کند. برای خرید زمین بین 20 تا 50 ام ای آی (MEI) علاوه بر دریافت مجوز بایستی برنامه خود برای بهره برداری از این زمین‌ها را ارائه نماید. خرید یا اجازه زمین با مساحت بیش از 50 ام ای آی (MEI) مستلزم تصویب کنگره می‌باشد.[4]

 البته اگر شهروند حقیقی خارجی مقیم برزیل یک فرزند برزیلی داشته باشد یا با یک شهروند برزیلی براساس قاعده تقسیم دارائی‌ها ازدواج کرده باشد، این محدویت بر آنها اعمال نمی‌شود. استثنای دیگر شهروندان پرتغالی  هستند که براساس موافقت نامه دوجانبه ای که بین برزیل و پرتغال وجود دارد، بدون از دست دادن ملیت خود می‌توانند در برزیل زمین خریداری نمایند.

شرایط خرید زمین توسط شهروندان حقیقی خارجی در برزیل

شخصیت حقیقی	وضعیت
تا  3 ام ای آی (MEI)	خرید آزاد (به استثنای مناطقی مرزی و یا مناطقی که برای امنیت ملی ضروری است)
بین 3 تا 20 ام ای آی (MEI)	درخواست مجوز از  Incra
بین 20 تا 50  ام ای آی (MEI)	درخواست مجوز از Incra با ارائه برنامه بهره برداری
بالاتر از 50  ام ای آی (MEI)	تصویب کنگره

 

شخصیت های حقوقی

شرکت ها و شخصیت های حقوقی خارجی برای خرید و یا اجاره زمین در برزیل بایستی مجوز فعالیت در این کشور را اخذ نموده و شماره ثبت ملی موجودیت های حقوقی (CNPJ) را کسب کنند. شرکت ها برای خرید زمین بایستی یک نماینده مقیم در برزیل به عنوان مدیر ملک خود داشته باشند. شرکت های خارجی برای خرید یا اجاره هر میزان زمین، بایستی مجوز موسسه اینکرا را اخذ نمایند و همچنین برنامه بهره برداری خود برای زمین را ارائه نمایند، ولی برای خرید زمین تا  سقف 100 ام ای آی (MEI) تنها اخذ مجوز از اینکرا و هشت ارگان دولتی دیگر لازم می‌باشد. خرید و یا اجاره زمین به میزان بیش از 100 ام ای آی (MEI)  هم مستلزم تصویب کنگره می‌باشد.

شخصیت حقوقی	نحوه خرید
تا 100 ام ای آی (MEI)	مستلزم دریافت مجوز از اینکرا و ارگان‌های دولتی دیگر می‌باشد.
بیش از 100 ام ای آی (MEI)	مستلزم تصویب کنگره می‌باشد.

 

 محدویت بر شهر و مرزها

برای خرید زمین در نقاط مرزی، محدودیت وجود دارد. حداقل فاصله زمین خریداری یا اجاره شده از مرز بایستی 150 کیلومتر باشد. علاوه بر آن، اشخاص حقوقی و حقیقی خارجی نمی‌توانند بیش از 25 درصد زمینهای یک شهر را در تملک خود داشته باشند. بر حسب ملیت نیز محدودیت هایی وجود دارد و افراد دارای ملیت یک کشور خاص تنها می‌توانند تا 10 درصد زمین‌های یک شهر را خریداری و یا اجاره نمایند. همچنین اهداء یا فروش زمین متعلق به اتحادیه یا ایالات، منطقه فدرال و شهرداری‌ها به شخص خارجی مگر در موارد استثناء شده در قانون (کلنی‌هایی که در آنها مناطق روستایی دایر شده است) ممنوع می‌باشد.

پی نوشت ها :

[1].Land Matrix

[2].Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).

[3]O Módulo de Exploração Indefinida

[4] درایالت هایی که دارای زمین‌های جنگلی می‌باشند شاخص MEI بزرگتر است و شخص خارجی می‌تواند میزان بیشتری زمین در قالب های مختلف خریداری نماید ولی این امر به معنای امکان بهره برداری از تمامی مساحت زمین نیست زیرا پوشش طبیعی این زمین بایستی حفظ شود.