حضور ازبکستان در بخش مسکن افغانستان

در سال‌های اخیر، بخش مسکن افغانستان به یکی از حوزه‌های مهم و در عین حال پیچیده اقتصاد این کشور تبدیل شده است. افزایش جمعیت شهری، بازگشت گسترده مهاجران از کشورهای همسایه، گسترش شهرنشینی، فرسودگی و کمبود بخشی از زیرساخت‌های شهری و کاهش قدرت خرید خانواده‌ها، نیاز به مسکن را به‌طور چشمگیری افزایش داده است. در مقابل، محدودیت منابع مالی، ضعف نظام بانکی و اعتبارات مسکن، ابهام در مالکیت زمین و دشواری‌های حقوقی و اداری، توسعه متوازن این بخش را با چالش مواجه کرده است. در چنین شرایطی، طی سال‌های اخیر شاهد افزایش نسبی ساخت‌وساز، احیای برخی پروژه‌های متوقف‌شده، ایجاد مجتمع‌های مسکونی و طرح‌های بزرگ شهرک‌سازی در شهرهایی مانند کابل و مزارشریف هستیم. در کنار پروژه‌های دولتی و امارتی، بخش خصوصی نیز به‌تدریج به سمت انبوه‌سازی و احداث مجتمع‌های مسکونی چندطبقه حرکت کرده است.

پروژه‌هایی مانند مجتمع‌های بزرگ مسکونی در مزارشریف و طرح توسعه هزاران جریب زمین برای ایجاد واحدهای مسکونی، نشان‌دهنده تلاش برای پاسخ به تقاضای فزاینده بازار است. هم‌زمان، جذب سرمایه‌گذاری خارجی به یکی از محورهای مورد توجه حکومت طالبان تبدیل شده است. اعلام آمادگی ازبکستان برای مشارکت در ساخت مسکن و شهرک‌ها، در کنار مذاکرات و همکاری‌های اقتصادی گسترده‌تر میان کابل و تاشکند، نمونه‌ای از تلاش‌های حاکمیت افغانستان برای واردکردن سرمایه، فناوری، تجربه شهرسازی و ظرفیت‌های فنی کشورهای منطقه به بازار مسکن این کشور است. از این منظر، بررسی وضعیت مسکن در افغانستان تحت حاکمیت طالبان صرفاً بررسی تعداد ساختمان‌ها و شهرک‌های در حال ساخت نیست. این گزارش با تمرکز بر روند مسکن‌سازی، گسترش شهرک‌ها و مجتمع‌های خصوصی تلاش می‎کند به چالش‌ها و فرصت‌های سرمایه‌گذاران خارجی به‌ویژه ازبکستان در بخش مسکن افغانستان بپردازد.

• رشد ساخت ‌و ساز مسکن پس از رکود اولیه

پس از بازگشت طالبان به قدرت، مقررات جدید ساختمانی در کلان‎شهرهای افغانستان و وضع محدودیت‌های صدور مجوز باعث شد فعالیت ساخت‌وساز برای مدتی تقریباً متوقف شود که علاوه بر بازار مسکن، اشتغال گسترده کارگران ساختمانی را نیز تحت تأثیر قرار داد. اما با گذشت 2 سال از توقف مذکور، وزارت شهرسازی طالبان پروژه‌های نیمه‌تمام قبلی را دوباره فعال کرد و در کنار آن، پروژه‌های جدید مسکونی را آغاز نمود.

برای نمونه:

• نیله‌باغ کابل دارای ۵۶ مجتمع مسکونی و حدود ۱۴۰۰ آپارتمان است. این پروژه با کمک بلاعوض چین ساخته می‌شود که تا زمستان گذشته حدود ۵۵ درصد پیشرفت داشته است.
• مکروریان پنجم: پروژه‌ای که از ۱۳۹۳ آغاز شده و سال‌ها متوقف بود؛ سال گذشته دوباره فعال شد. فاز اول آن حدود ۴۶۰ آپارتمان دارد و در مقطعی حدود ۷۰ درصد پیشرفت گزارش شده است.
• شهرک استقلال دارای ۱۳ مجتمع مسکونی و شامل ۱۴۶ آپارتمان است که سال‌ها متوقف بود، سال جاری از سر گرفته شد.
• در بلخ نیز پروژه «لاجورد» با سرمایه‌گذاری خصوصی به ارزش اعلامی حدود ۱۵۰ میلیون دلار و شامل ۱۴۴۸ واحد مسکونی در بهار سال جاری آغاز شد.

• سیاست جدید طالبان در صدور مجوز ساختمانی

فروردین سال جاری طالبان مقرراتی را برای تسهیل ساخت خانه اعلام کردند که بر اساس آن، در مواردی تأیید مالکیت توسط امام مسجد، دو همسایه و نماینده محلی می‌تواند در روند ساخت مورد استفاده قرار گیرد. هدف اعلام‌شده، تسهیل خانه‎سازی در مناطق دارای طرح و فاقد طرح شهری بود. همزمان مقام‌های طالبان جلسه‌ای اختصاصی برای تسهیل ساخت مسکن، تسریع مجوزهای ساختمانی و فراهم‌کردن زمین مناسب برگزار کردند و موضوع مهاجران بازگشته به افغانستان نیز در مرکز توجه قرار گرفت

این تحول مهم است، زیرا نشان می‌دهد طالبان از سیاست‌های محدودکننده اولیه در بخش ساخت‌وساز، دست‌کم تا حدی به سمت تسهیل ساخت‌وساز حرکت کرده‌اند.

 با این حال، قیمت و اجاره مسکن مشکل جدی است

افزایش عرضه هنوز نتوانسته فشار تقاضا را از بین ببرد.بر اساس گزارش EUAA، افزایش جمعیت شهری و ورود گسترده عودت‌کنندگان موجب تشدید بحران مسکن شده و در برخی مناطق کابل و هرات، کرایه‌ها در سال ۲۰۲۵ بیش از دو برابر گزارش شده است. قیمت خرید ملک نیز افزایش یافته و برای طبقه متوسط و پایین دسترسی به خرید خانه دشوارتر شده است. بانک‌های افغانستان نیز به ندرت وام مسکن ارائه می‌کنند و خرید نقدی همچنان غالب است.

• تمایل ازبکستان برای سرمایه گذاری در بخش مسکن افغانستان

مرداد ماه سال جاری، سفیر ازبکستان در کابل، اویبک عثمانوف، در دیدار با وزیر شهرسازی و مسکن طالبان رسماً اعلام کرد که ازبکستان آماده سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف، از جمله ساخت مسکن و شهرک‌ها، به‌خصوص در کابل است. وزارت شهرسازی طالبان نیز اعلام کرده که زمینه این سرمایه‌گذاری را طبق طرزالعمل‌های موجود فراهم خواهد کرد. این فقط یک اظهار علاقه شفاهی از طرف سفیر نیست. سال گذشته نیز هیأتی از وزارت ساختمانی و شهرسازی ازبکستان، همراه با نمایندگان چند شرکت ساختمانی و تولیدکننده مواد ساختمانی، با وزارت شهرسازی طالبان دیدار کرده بود. در آن جلسه از همکاری در طراحی ساختمان، زیرساخت‌های شهری، توپوگرافی، طراحی فرودگاه‎ها و تولید مواد ساختمانی صحبت شده و شرکت‌های حاضر آمادگی همکاری اعلام کرده بودند.

ازبکستان در سال‌های اخیر تجربه بزرگی در شهرک‌سازی، ساختمان‌های چندطبقه و توسعه بازار مسکن کسب کرده است. طبق آمار رسمی ازبکستان، در 8 سال گذشته بیش از ۱۲۰ میلیون مترمربع فضای مسکونی یا بیش از ۶۰۰ هزار خانه و آپارتمان ساخته شده و دولت تاشکند برای سال‎های ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۸ به‌ترتیب ساخت ۱۴۰، ۱۵۰ و ۱۶۰ هزار واحد آپارتمانی را هدف‌گذاری کرده است.[1]

• چالش‌های سرمایه‌گذاری ازبکستان در بخش مسکن افغانستان

سرمایه‌گذاری ازبکستان در بخش مسکن افغانستان، با توجه به همجواری جغرافیایی، روابط اقتصادی رو به گسترش، تجربه ازبکستان در شهرک‌سازی و نیاز فزاینده افغانستان به مسکن، ظرفیت قابل توجهی دارد. با این حال، تبدیل این ظرفیت به پروژه‌های بزرگ و پایدار با مجموعه‌ای از چالش‌های حقوقی، اقتصادی، مالی و اجرایی روبه‌رو است. مهم‌ترین این چالش‌ها عبارت‌اند از:

• امنیت حقوقی زمین و مالکیت: مهم‌ترین ریسک برای سرمایه‌گذار ازبکستانی، اطمینان از مالکیت و وضعیت حقوقی زمین است. وجود منازعات بر سر زمین و بررسی مالکیت برخی شهرک‌ها در استان‌هایی مانند بلخ، می‌تواند سرمایه‌گذاری بلندمدت را با خطر مواجه کند. پروژه‌های بزرگ مسکونی نیازمند زمین دارای سند روشن، بدون دعوای حقوقی و تضمین‌شده از سوی مراجع مسئول هستند.
• ابهام و تغییرپذیری مقررات: سرمایه‌گذاری در مسکن معمولاً چندین سال زمان می‌برد و سرمایه‌گذار به مقررات پایدار درباره مجوز ساخت، مالیات، ثبت ملک، انتقال مالکیت، کاربری زمین و نحوه فعالیت شرکت‌های خارجی نیاز دارد. تغییر مقررات یا تعدد مراجع تصمیم‌گیر می‌تواند هزینه و ریسک پروژه را افزایش دهد.
• محدودیت‌های بانکی و انتقال سرمایه: ضعف ارتباطات بانکی افغانستان با نظام مالی بین‌المللی و محدودیت‌های ناشی از تحریم‌ها، انتقال سرمایه، دریافت پرداخت‌های بین‌المللی و انتقال سود به خارج از افغانستان را دشوار می‌کند. برای شرکت‌های ازبکستانی، ایجاد سازوکار مطمئن برای ورود و خروج سرمایه یکی از شروط مهم سرمایه‌گذاری خواهد بود.
• قدرت پایین خرید خانواده‌ها: افغانستان با کمبود شدید مسکن مواجه است، اما بخش بزرگی از خانواده‌های افغان توان خرید آپارتمان‌های جدید با قیمت بازار را ندارند. بنابراین سرمایه‌گذار با یک تناقض اساسی مواجه است: نیاز به مسکن بسیار زیاد است، اما قدرت خرید مؤثر محدود است. نبود نظام گسترده وام مسکن و فروش اقساطی بلندمدت این مشکل را تشدید می‌کند.
• ضعف زیرساخت‌های شهری: ایجاد یک شهرک بزرگ مستلزم دسترسی مطمئن به برق، آب، فاضلاب، جاده، مخابرات، حمل‌ونقل و خدمات عمومی است. در بسیاری از مناطق توسعه‌یافته پیرامون شهرها، این زیرساخت‌ها یا کامل نیستند یا هزینه ایجاد آنها باید در محاسبات سرمایه‌گذار لحاظ شود.
• ریسک سیاسی و بین‌المللی: وضعیت سیاسی افغانستان و محدودیت‌های تعامل مالی بین‌المللی، علاوه بر سرمایه‌گذار، بانک‌ها، بیمه‌کنندگان و شرکای تجاری خارجی را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد. به همین دلیل ممکن است یک پروژه از نظر اقتصادی جذاب باشد، اما تأمین مالی و بیمه بین‌المللی آن دشوار شود. از سوی دیگر سرمایه‌گذار خارجی نیازمند اطمینان از این است که در صورت اختلاف با شریک محلی، پیمانکار یا نهاد دولتی، سازوکار سریع و قابل پیش‌بینی برای حل اختلاف وجود دارد. شفافیت قرارداد، تضمین اجرای تعهدات و امکان استفاده از سازوکارهای معتبر داوری می‌تواند در کاهش این ریسک مؤثر باشد.

افغانستان از نظر نیاز به مسکن، زمین و بازار بالقوه ظرفیت قابل توجهی دارد و ازبکستان نیز از نظر تجربه شهرک‌سازی، نیروی فنی و دسترسی جغرافیایی مزیت‌هایی دارد. با این حال، پروژه‌های بزرگ زمانی عملی‌تر خواهند شد که وضعیت زمین کاملاً روشن، چارچوب حقوقی و مالی شفاف، زیرساخت‌های اساسی فراهم و مدل فروش یا اجاره متناسب با قدرت خرید مردم طراحی شده باشد. در غیر این صورت، اعلام آمادگی سیاسی و اقتصادی برای سرمایه‌گذاری لزوماً به معنای ورود سرمایه واقعی و آغاز ساخت‌وساز نخواهد بود. و در صورت ورود ازبکستان به بخش مسکن احتمال می‎رود که اولین سرمایه‌گذاری‌های بازرگانان ازبک در پروژه‌های مشارکتی با دولت، زمین‌های دولتی با وضعیت حقوقی روشن، شهرک‌های دارای زیرساخت، و پروژه‌های متوسط یا بزرگ با مدل فروش مشخص باشد.

[1] . https://president.uz/en/lists/view/8900?utm_source=chatgpt.com