معرفی راهبرد جامع بخش املاک و مستغلات عربستان سعودی

راهبرد جامع بخش املاک و مستغلات[1]، راهبردی است که برای توسعه بخش املاک و مستغلات در پادشاهی عربستان سعودی طراحی شده است. این استراتژی که توسط سازمان املاک و مستغلات عربستان تدوین شده است، بر چهار رکن شامل مدیریت و حکمرانی بخش املاک و مستغلات، توانمندسازی و پایدارسازی بخش املاک و مستغلات، اثربخشی بازار و خدمت‌رسانی به شرکا بنا شده است:

این استراتژی که در سال ۲۰۲۰ توسط شورای وزیران تصویب شد، پانزده هدف و هجده ابتکار را در اولویت قرار می‌دهد و با 22 شاخص اندازه‌گیری ، اجرایی خواهد شد.

هدف این استراتژی تنظیم و بهبود سازوکارهای نظارتی بخش املاک و مستغلات، افزایش کارایی آن، تشویق سرمایه‌گذاری، افزایش سهم آن در تولید ناخالص داخلی (GDP)، بهبود عملکرد مؤسسات املاک و مستغلات، به ویژه بنگاه‌های کوچک و متوسط، افزایش کیفیت ابزارهای مورد استفاده و خدماتی که ارائه می‌دهند و گسترش فرصت‌های شغلی برای مردان و زنان جوان در زمینه‌های مختلف در بخش املاک و مستغلات است.

استراتژی جامع بخش املاک و مستغلات همچنین پشتیبانی قابل توجهی از کل سیستم اقتصادی و به ویژه بخش املاک و مستغلات ارائه می‌دهد. این استراتژی، بخش املاک و مستغلات را به عنوان محرک اصلی برای تقویت توسعه و جذب سرمایه‌گذاری، مشارکت فعال در تولید ناخالص داخلی و ایجاد فرصت‌های شغلی برای استعدادهای ملی در مؤسسات املاک و مستغلات برای دستیابی به چشم‌انداز استراتژی به رسمیت می‌شناسد. این استراتژی، بخش املاک و مستغلات در پادشاهی را پر جنب و جوش، جذاب و از لحاظ اعتماد و نوآوری، متمایز در نظر می‌گیرد. ذیلاً توضیحاتی در خصوص ارکان این راهبرد ارائه می‌شود:

ارکان استراتژی جامع بخش املاک و مستغلات:

الف- حکمرانی بخش املاک و مستغلات (Real estate sector governance)

این رکن بر سه اولویت اصلی تمرکز دارد: پیشنهاد قوانین و مقررات، صدور مقررات و سیاست‌ها، توسعه مدل‌های مدیریتی، ایجاد برنامه‌های ارتباطی مؤثر و بهبود سازوکارهای نظارتی. برای رسیدگی به این اولویت‌ها، اداره کل املاک و مستغلات مجموعه‌ای جامع از قوانین، از جمله استراتژی جامع برای بخش املاک و مستغلات، قانون دلالی املاک و مستغلات، قانون ثبت املاک و مستغلات، قانون مشارکت در ساخت و ساز املاک و مستغلات، اصلاحاتی در مقررات اداره کل املاک و مستغلات و قانون مالکیت، تقسیم‌بندی و مدیریت واحدهای املاک و مستغلات، را تدوین کرده است. برای دستیابی به این اهداف، اداره کل املاک و مستغلات مقرراتی را برای حراج املاک و مستغلات، کنترل‌های بازاریابی الکترونیکی و تبلیغات املاک و مستغلات و معیارها و کنترل‌های صدور مجوز مشاوره املاک و مستغلات و خدمات تحلیل بازار تهیه کرده است. همچنین بر کمیته اصلاح خطاهای ثبت مالکیت املاک و مستغلات نظارت دارد، ریاست کمیته مشارکت‌های ناموفق املاک و مستغلات را بر عهده دارد، کمیته راهبری مرکز خدمات توسعه‌دهندگان (Etmam) و کمیته فروش خارج از برنامه را رهبری می‌کند.

ب- فعالسازی و پایدارسازی بخش املاک و مستغلات (Enabling and sustaining the real estate sector)

برای این رکن، سازمان املاک و مستغلات اولویت‌هایی را برای افزایش شفافیت بازار املاک و مستغلات، توسعه و ایجاد منابع انسانی، بهبود کارایی خدمات ارائه شده به این بخش، بهبود کیفیت ساختارهای هزینه و مالیات و ایجاد رویه‌هایی برای پایداری دارایی‌های املاک و مستغلات تعیین کرده است. برای دستیابی به این اهداف، اداره کل املاک و مستغلات پنج ابتکار را آغاز کرد: ابتکار اول شامل ایجاد یک پایگاه داده املاک و مستغلات است که شامل بستری برای شاخص‌های املاک و مستغلات است که بیست و پنج شاخص قیمتی و غیرقیمتی را نشان می‌دهد که سیزده استان در پادشاهی و پنج شهر بزرگ را با محله‌های آنها پوشش می‌دهد. این اداره همچنین استانداردهایی را برای طبقه‌بندی مؤسسات کارگزاری املاک و مستغلات بر اساس الزامات خود صادر کرده و یک پورتال املاک و مستغلات مکانی ایجاد کرده است. ابتکار دوم بر توسعه نظارت آموزشی و تعیین استانداردهایی برای صلاحیت، اعتباربخشی و طبقه‌بندی همه متخصصان املاک و مستغلات تمرکز دارد. این اداره که توسط موسسه املاک و مستغلات سعودی نمایندگی می‌شود، بیست و نه برنامه آموزشی در زمینه‌های مختلف املاک و مستغلات تدوین کرده و با همکاری وزارت منابع انسانی و توسعه اجتماعی، مدارک کار آزاد را برای کارگران املاک و مستغلات به رسمیت شناخته است. ابتکار سوم شامل ایجاد یک طرح پایداری دارایی‌های املاک و مستغلات است که شامل صدور قوانینی برای اعتبارسنجی ارائه دهندگان خدمات برای برنامه ساختمان پایدار و آموزش مهندسان سعودی در بازرسی از ساختمان‌های آماده و در حال ساخت می‌شود. ابتکار چهارم شامل فعال کردن سیستم «مولاک»، صدور آیین‌نامه اجرایی قانون مالکیت، تقسیم‌بندی و مدیریت واحدهای املاک و مستغلات و همچنین قانون راهنما برای انجمن‌های مالکان و انجمن‌های مجتمع است. این مرجع بر اجرای این قانون و آیین‌نامه‌های اجرایی آن نظارت دارد تا روابط درون مجتمع‌های مسکونی و ساختمان‌ها را سازماندهی کند، زندگی مشترک را تشویق کند و دارایی‌های املاک و مستغلات را حفظ کند.

ج- اثربخشی بازار (Market effectiveness):

این رکن، ثبت زمین و املاک و اجرای قوانین و مقررات را در اولویت قرار می‌دهد. برای دستیابی به این هدف، سازمان املاک و مستغلات سه ابتکار را آغاز کرد: ابتکار اول شامل ایجاد یک ثبت مرکزی برای زمین و املاک است، که بر اساس آن ، سازمان املاک قانون جدید ثبت املاک و مستغلات را تهیه کرده و یک پلتفرم الکترونیکی برای ثبت املاک و مستغلات ایجاد کرده است که از نظر فنی همه نهادهای مربوطه، از جمله وزارتخانه‌های دادگستری، شهرداری‌ها و مسکن و سازمان املاک و مستغلات را به هم پیوند می‌دهد. ابتکار دوم بر ایجاد سازوکار حسابرسی و اجرا تمرکز دارد، که در آن، این مرجع، یک دپارتمان انطباق با مقررات را تأسیس کرده است که مسئول نظارت و پایش فعالیت‌های املاک و مستغلات برای تضمین کیفیت اجرا و پایبندی به مقررات است.

د- خدمات [رسانی به] شرکا (Partners service)

این رکن شامل نه اولویت است: بهبود سازوکارهای حل اختلاف، توسعه برنامه‌های بازاریابی و فروش، تقویت رویه‌های ثبت زمین و املاک، تضمین قابلیت اطمینان معاملات املاک و مستغلات و توسعه خدمات برای شهروندان، سرمایه‌گذاران، توسعه‌دهندگان و ارائه‌دهندگان خدمات املاک و مستغلات. برای دستیابی به این رکن، این مرجع ابتکارات متعددی از جمله تأسیس مرکز داوری املاک و مستغلات را که توسط وزیر دادگستری و وزیر شهرداری‌ها و مسکن افتتاح شد، آغاز کرده است. این مرکز وظایف خود را در حل و فصل اختلافات برای ذینفعان برنامه‌های اجار (Ejar) و مولاک (Mullak)، چه از طریق مصالحه یا داوری، آغاز کرده است. سایر ابتکارات خدمات شرکا شامل تدوین رویه‌ها و سیاست‌هایی برای حل و فصل اختلافات املاک و مستغلات، سازماندهی فعالیت‌های فروش و بازاریابی برای املاک و مستغلات است.

لازم به ذکر لاست که بخش ساخت و ساز در عربستان سعودی طی سالهای اخیر رشد چشمگیری داشته است. همچنین قیمت ها، چه در بخش تملک، چه در بخش اجاره بسیار افزایش یافته است. در این میان ریاض، پایتخت عربستان، شاهد افزایش قابل توجه متوسط اجاره بهای مسکن در چهار سال گذشته بوده است، و اجاره بها از سال 2021 ، 60 درصد افزایش یافته است . - تحلیل گران 4 عامل اصلی را که در افزایش اجاره بها در ریاض نقش داشته است، بدین شرح برشمرده اند: کمبود عرضه مسکن، تاخیر در تحویل برخی پروژه‌ها، افزایش شدید قیمت زمین مسکونی و افزایش تقاضا برای مسکن. دولت عربستان اقدامات متعددی را برای محدود کردن این افزایش قیمتها، اتخاذ کرده است که مهمترین آن، صدور دستور حکومتی محمد بن سلمان، ولیعهد عربستان برای کنترل بازار مسکن بود که هدف آن ایجاد تعادل در بخش املاک و مستغلات این کشور است.

[1] The Comprehensive Strategy for the Real Estate Sector